Xây nhà ở cho kiều bào đón 'sóng' đầu tư
Nhu cầu sở hữu nhà ở trong nước của kiều bào ngày càng tăng, nhất là khi chính sách về vấn đề này đang được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn. Nắm bắt được nhu cầu này, Công ty TSQ Việt Nam đã khởi công xây dựng khu chung cư cao cấp Việt kiều châu Âu (Euro Land) đầu tiên tại Hà Nội.Công trình khởi công từ tháng 8 và đến thời điểm này đã nhận được hàng trăm phiếu đăng ký mua nhà của kiều bào.
K
hông gian châu Âu cho người xa xứ
Euro Land tọa lạc trên 8,2 ha tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Nội) với vốn đầu tư hơn 70 triệu USD. Khu chung cư này được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế, có hai tòa nhà cao 29 tầng, gồm 500 căn hộ riêng biệt, căn nhỏ nhất từ 70- 86 m2 , căn rộng nhất 500 - 600 m2 và tổng diện tích phục vụ lên tới 110.000 m2.
Anh Trần Lê Cường, kiến trúc sư phòng Quản lý khách hàng của TSQ, cho biết: "Bề ngoài cả hai tòa nhà đều mang phong cách kiến trúc châu Âu, còn bên trong lại có dáng dấp Á Đông. Phòng khách được ưu tiên nên tầm nhìn của các căn hộ luôn hướng về cảnh quan thiên nhiên đẹp và thoáng nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư cho từng gia đình. Vì vậy, các “cư dân” tương lai của Euro Land sẽ được chiêm ngưỡng quang cảnh Hà Nội từ một góc nhìn thuận lợi". Theo anh Cường, trên tầng cao nhất của hai tòa nhà còn có 14 căn hộ kiểu biệt thự nhà vườn theo phong cách châu Âu. Đây chính là điểm khác biệt lớn nhất giữa Euro Land với các chung cư hiện đại khác tại Hà Nội. Công ty chỉ bán mặt bằng, hoàn thiện bề ngoài và thiết kế những phần thiết yếu cho một căn hộ, còn việc hoàn thiện dành cho chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu.Ông Đỗ Quân, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty TSQ, cho biết, đến tháng 3/2009, người mua nhà sẽ được ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chính thức và quý 4 năm 2011 sẽ nhận nhà.Tuy nhiên, theo ông Quân, thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vẫn là vấn đề mà bà con kiều bào quan tâm nhất. Do vậy, nhiều doanh nghiệp có dự định đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho kiều bào vẫn còn do dự, chờ đợi chính sách thực sự thông suốt. “Chúng tôi vẫn tư vấn cho khách hàng của mình là nếu không đủ điều kiện, giấy tờ thì nên nhờ họ hàng đứng tên đăng ký mua nhà trước, sau này sẽ chuyển đổi sau”. Vướng mắc thủ tụcAnh Hoàng Anh Tuấn, quê gốc Hà Tây hiện làm việc cho một công ty kinh doanh tại Czech cho biết, anh đã phải hủy bỏ kế hoạch về Việt Nam làm việc bởi chưa mua được nhà ở. Hiện anh Tuấn đã đăng ký được một căn hộ 150 m2 tại Euro Land với giá 135.000 USD (900 USD một m2). 10 năm ở bên Pháp, anh Trần Văn Hiếu muốn trở về quê hương để vừa chăm sóc mẹ già vừa làm việc cống hiến cho quê hương. Năm lần về nước tìm mua nhà song anh vẫn không chọn được căn hộ nào bởi vướng nhiều thủ tục. Anh Hiếu cho biết: “Tôi mang quốc tịch Pháp nên xin lại quốc tịch Việt Nam để mua nhà mất khá nhiều thời gian và vướng từ việc tách nhập cho đến xin cấp giấy chứng minh nhân dân, đăng ký thường trú”. Theo quy định, ngoài những giấy tờ chứng nhận là nhà đầu tư, nhà khoa học, người có công với đất nước…, những kiều bào có đủ điều kiện mua nhà ở trong nước như anh Hiếu bắt buộc phải có những giấy tờ kèm theo: Giấy xác nhận đăng ký công dân, giấy chứng nhận quốc tịch và giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam… Anh Hiếu cho biết, những loại giấy này đều do Đại sứ quán Việt Nam ở các nước cấp. Thời gian để được cấp thường kéo dài đến cả năm trời, chưa kể đến những trục trặc như mất giấy tờ gốc thì không biết đến bao giờ mới hoàn tất thủ tục để mua nhà.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ông Đỗ Quân đánh giá: “Đây là chính sách rất tích cực dành cho kiều bào, để từ đó những vướng mắc trong thủ tục mua nhà ở trong nước dần dần được gỡ bỏ”. Hiện nay, công ty TSQ cũng đã có những biện pháp tích cực nhằm hỗ trợ các kiều bào về mua nhà.
K
hông gian châu Âu cho người xa xứEuro Land tọa lạc trên 8,2 ha tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Nội) với vốn đầu tư hơn 70 triệu USD. Khu chung cư này được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế, có hai tòa nhà cao 29 tầng, gồm 500 căn hộ riêng biệt, căn nhỏ nhất từ 70- 86 m2 , căn rộng nhất 500 - 600 m2 và tổng diện tích phục vụ lên tới 110.000 m2.
Anh Trần Lê Cường, kiến trúc sư phòng Quản lý khách hàng của TSQ, cho biết: "Bề ngoài cả hai tòa nhà đều mang phong cách kiến trúc châu Âu, còn bên trong lại có dáng dấp Á Đông. Phòng khách được ưu tiên nên tầm nhìn của các căn hộ luôn hướng về cảnh quan thiên nhiên đẹp và thoáng nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư cho từng gia đình. Vì vậy, các “cư dân” tương lai của Euro Land sẽ được chiêm ngưỡng quang cảnh Hà Nội từ một góc nhìn thuận lợi". Theo anh Cường, trên tầng cao nhất của hai tòa nhà còn có 14 căn hộ kiểu biệt thự nhà vườn theo phong cách châu Âu. Đây chính là điểm khác biệt lớn nhất giữa Euro Land với các chung cư hiện đại khác tại Hà Nội. Công ty chỉ bán mặt bằng, hoàn thiện bề ngoài và thiết kế những phần thiết yếu cho một căn hộ, còn việc hoàn thiện dành cho chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu.Ông Đỗ Quân, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty TSQ, cho biết, đến tháng 3/2009, người mua nhà sẽ được ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chính thức và quý 4 năm 2011 sẽ nhận nhà.Tuy nhiên, theo ông Quân, thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vẫn là vấn đề mà bà con kiều bào quan tâm nhất. Do vậy, nhiều doanh nghiệp có dự định đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho kiều bào vẫn còn do dự, chờ đợi chính sách thực sự thông suốt. “Chúng tôi vẫn tư vấn cho khách hàng của mình là nếu không đủ điều kiện, giấy tờ thì nên nhờ họ hàng đứng tên đăng ký mua nhà trước, sau này sẽ chuyển đổi sau”. Vướng mắc thủ tụcAnh Hoàng Anh Tuấn, quê gốc Hà Tây hiện làm việc cho một công ty kinh doanh tại Czech cho biết, anh đã phải hủy bỏ kế hoạch về Việt Nam làm việc bởi chưa mua được nhà ở. Hiện anh Tuấn đã đăng ký được một căn hộ 150 m2 tại Euro Land với giá 135.000 USD (900 USD một m2). 10 năm ở bên Pháp, anh Trần Văn Hiếu muốn trở về quê hương để vừa chăm sóc mẹ già vừa làm việc cống hiến cho quê hương. Năm lần về nước tìm mua nhà song anh vẫn không chọn được căn hộ nào bởi vướng nhiều thủ tục. Anh Hiếu cho biết: “Tôi mang quốc tịch Pháp nên xin lại quốc tịch Việt Nam để mua nhà mất khá nhiều thời gian và vướng từ việc tách nhập cho đến xin cấp giấy chứng minh nhân dân, đăng ký thường trú”. Theo quy định, ngoài những giấy tờ chứng nhận là nhà đầu tư, nhà khoa học, người có công với đất nước…, những kiều bào có đủ điều kiện mua nhà ở trong nước như anh Hiếu bắt buộc phải có những giấy tờ kèm theo: Giấy xác nhận đăng ký công dân, giấy chứng nhận quốc tịch và giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam… Anh Hiếu cho biết, những loại giấy này đều do Đại sứ quán Việt Nam ở các nước cấp. Thời gian để được cấp thường kéo dài đến cả năm trời, chưa kể đến những trục trặc như mất giấy tờ gốc thì không biết đến bao giờ mới hoàn tất thủ tục để mua nhà.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ông Đỗ Quân đánh giá: “Đây là chính sách rất tích cực dành cho kiều bào, để từ đó những vướng mắc trong thủ tục mua nhà ở trong nước dần dần được gỡ bỏ”. Hiện nay, công ty TSQ cũng đã có những biện pháp tích cực nhằm hỗ trợ các kiều bào về mua nhà.
Xây nhà, làm sao hạn chế sự cố?
TTO - "Xây nhà, làm sao hạn chế sự cố?" là chủ đề của buổi giao lưu trực tuyến diễn ra chiều 29-11 do báo Tuổi Trẻ và Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp tổ chức. Nhiều nội dung liên quan việc quản lý chất lượng công trình, hạn chế sự cố khi xây nhà ở, chọn nhà thầu, mua vật liệu… của bạn đọc đã được phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp và các chuyên viên trực tiếp trả lời.
NỘI DUNG GIAO LƯU TRỰC TUYẾN
* Để biết móng nhà mình đã đủ khả năng chịu lực chưa khi mà người thiết kế đưa kích thước móng và chiều sâu chôn móng, cần dùng phương pháp và cách nào để kiểm tra hoặc khẳng định điều đó, khi không thực hiện việc khoan khảo sát địa chất do chi phí quá cao mà lấy của một vài công trình trước đó hoặc cách xa đó (tôi xây nhà bốn tấm)? (bùi tất vũ, 26 tuổi, tatvu2003@...)
- Phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp: Về nguyên tắc, tất cả công trình trước khi triển khai thiết kế thi công đều cần phải khoan khảo sát địa chất công trình để xác định các chỉ tiêu cơ lý của đất, nhằm đưa ra giải pháp thiết kế phù hợp và an toàn cho công trình. Việc công trình của bạn khi không tiến hành khoan khảo sát địa chất ngay tại công trình của mình, mà chỉ lấy số liệu địa chất của các công trình lân cận thì số liệu đó chỉ có tính tham khảo, do đó không thể khẳng định được số liệu đó là chính xác được.
Tuy nhiên, đối với các công trình quy mô không lớn như nhà phố, nếu không khảo sát địa chất, tư vấn thiết kế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ đầu tư về sự an toàn của phương án thiết kế. Do đó Luật kinh doanh bảo hiểm hiện nay đã có hiệu lực bắt buộc đơn vị tư vấn phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
Vấn đề sau cùng của chủ đầu tư là phải chọn tư vấn đủ năng lực, kinh nghiệm.
Nhà được xây tại những khu dân cư mới (đất ruộng) xin hỏi làm sao để không bị nứt tường (do đất mềm)? Ép cọc bêtông phải xử lý như thế nào để không xảy ra tình trạng trên? (đường vĩnh hòa, 30 tuổi, nga795@...)
- Tường bị nứt là do lún không đều của chân tường, để tránh hiện tượng này phải xây tường trên kết cấu đảm bảo ổn định, không lún như móng tường cứng hay đà kiềng. Móng và đà kiềng phải tính toán đủ chịu lực để không biến dạng khi xây tường lên.
Ép cọc bêtông để gia cố móng, nếu được tính toán đảm bảo đủ chịu lực sẽ không bị lún lệch, không gây nứt tường. Chiều dài, kích thước cọc phải được tính toán dựa vào quy mô nhà, điều kiện địa chất.
Một số trường hợp nứt tường còn do xử lý liên kết giữa cột bêtông cốt thép và tường xây sau đã không đúng kỹ thuật. Các vết nứt này thường thẳng đứng, cạnh các mép cột.
Tường nứt dạng chân chim thường là do vữa xây trộn không đều, sự tương thích giữa bột trét, vữa xây và lớp sơn nước không đồng bộ nhau.
Nói chung, nhìn quy luật xuất hiện vết nứt mới khẳng định được nguyên nhân gây nứt và trên cơ sở đó mới xử lý dứt điểm, hiệu quả.
* Nhà đã xây nay bị lún có cách nào hết không? Cảm ơn. (le van tam, 45 tuổi, vanem_66@yahoo.com.vn)
- Nhà bị lún do nhiều nguyên nhân như nền móng không đủ khả năng chịu lực, bị tác động của công trình lân cận, nhưng thường là do nền móng không đảm bảo. Để xử lý phải có người có chuyên môn khảo sát, đánh giá mới đưa ra được biện pháp khắc phục (gia cố móng, kết cấu nhà...).
Hiện nay, đối với nhà phố và các công trình nhỏ, việc chống lún, nghiêng, nâng cao toàn bộ nhà và di dời sang vị trí mới đều có thể làm được từ các đơn vi thi công, kết hợp tư vấn, đủ năng lực.
Vấn đề là xác định rõ nguyên nhân gây lún để đề ra biện pháp xử lý phù hợp. Đối với nhà liên kế phố, hệ chịu lực toàn bộ rời rạc nhau thì khi chống lún, nghiêng rất dễ xảy ra ảnh hưởng các nhà lân cận. Giải pháp khả thi cần lưu ý nội dung này.
* Tôi có xin phép xây dựng nhà 4,1mx25m (không có lầu), trong giấy phép ghi là nhà cấp 3. Khi có giấy phép xây dựng tôi lại đổi ý xây thêm một tầng lầu nữa. Vậy tôi phải làm sao để cho hợp lệ? Tôi có bị phạt không? (võ thái sơn, 28 tuổi, vothaison@...)
- Theo quy định của Luật xây dựng thì bạn phải dừng thi công công trình và lập lại bản vẽ. Sau đó liên hệ với cơ quan đã cấp phép xây dựng công trình trước đây để xin điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình chỉ được phép thi công lại khi có giấy phép điều chỉnh.
* Làm sao giám sát được nhà thầu xây dựng chất lượng và tiết kiệm vật tư? (man, 33 tuổi, doxuanman@...)
- Để giám sát việc xây dựng của nhà thầu đảm bảo chất lượng và tiết kiệm, chủ đầu tư cần cử người có chuyên môn thực hiện giám sát thi công trong suốt quá trình xây dựng. Ngoài ra, chủ đầu tư cần quy định rõ chủng loại, nhãn hiệu vật liệu (xuất xứ) sẽ sử dụng ngay từ đầu và kiểm tra thực tế trong quá trình thi công.
- Quy định hiện nay khuyến khích các nhà dân khi xây dựng mới thuê tư vấn giám sát đủ năng lực. Tư vấn này có thể là tổ chức hoặc cá nhân, đủ kinh nghiệm, có đăng ký kinh doanh và phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (bắt buộc).
- Do vậy, nếu đủ điều kiện về tài chính, người dân cần thuê tư vấn giám sát ngay từ đầu.
- Đối với nhà thầu, nếu gia đình có người trông coi, chủ hộ nên tự cung cấp vật tư, thuê bơm bêtông tươi, đặc biệt là chọn các loại vật liệu hoàn thiện và thiết bị sử dụng theo ý mình, vừa túi tiền, thay vì giao toàn bộ cho nhà thầu. Nếu buộc phải giao toàn bộ, hợp đồng cần quy định rõ chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ của các loại vật liệu xây dụng sẽ sử dụng.
* Căn hộ chung cư xuống cấp trong khoảng thời gian sử dụng 2-3 năm là do lỗi của ai? Nếu có khiếu nại thì khiếu nại ở đâu? (nguyễn tài năng, 30 tuổi, talent1003@...)
- Căn hộ chung cư xuống cấp có thể do lỗi thiết kế, lỗi nhà thầu xây dựng hay trong quá trình sử dụng. Muốn xác định chính xác phải có kiểm tra đánh giá bởi các đơn vị chuyên môn. Có thể gửi khiếu nại đến thanh tra xây dựng để được giải quyết.
Đề nghị bạn nêu rõ chung cư nào, Sở Xây dựng sẽ đến hiện trường để kiểm tra ngay. Trường hợp lỗi do chủ sử dụng gây ra, trong mọi trường hợp chủ sử dụng phải chịu chi phí khắc phục.
* Gia đình tôi có căn nhà trên đường Tạ Quang Bửu, phường 2, quận 8, dự phóng 32m, nay TP đưa ra khung giá đền bù là 14,4 triệu/m2. Tôi xin hỏi nếu bây giờ gia đình tôi đồng ý đền bù với mức giá trên và giao mặt bằng, nếu sau này khung giá đền bù đường Tạ Quang Bửu có tăng lên gia đình tôi có được truy lĩnh không?
Xin hỏi tiến độ đền bù đường Tạ Quang Bửu như thế nào? Phần diện tích đất còn lại của gia đình tôi là 30m2 (5mx6m) thì được xây dựng tối đa bao nhiêu tầng? Mong quý cơ quan giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn. (Vũ Quang Phúc, 29 tuổi, quangphuc120679@...)
- Hiện nay các dự án đầu tư xây dựng đều áp dụng giá bồi thường theo sát giá thị trường. Do đó về nguyên tắc không thay đổi đơn giá bồi thường mà chỉ xét mức hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, tại khoản 2, điều 9 quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14-3-2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM có quy định:
"2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Ủy ban nhân dân thành phố công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi".
- Về tiến độ thực hiện dự án đường Tạ Quang Bửu, theo báo cáo của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 8, dự kiến sẽ triển khai đền bù trong năm 2009.
- Về diện tích và kích thước lô đất xây dựng, tại điều 6 quyết định số 135/2007/QĐ-UB ngày 8-12-2007 của Ủy ban nhân dân thành phố có quy định như sau:
" ... Nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên: được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới tối đa hai tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,4m".
Đề nghị anh tham khảo chi tiết của quyết định số 135/2007/QĐ-UB ngày 8-12-2007 của Ủy ban nhân dân thành phố để bảo vệ quyền lợi của mình khi xin phép xây dựng trên phần còn lại.
* Tôi có một mảnh đất nhỏ (20m2) ở Q.Bình Thạnh, trước đây được UBND Q.Bình Thạnh cho biết là thuộc quy hoạch đất công trình công cộng, gần đây được biết là khu dân cư. Tuy nhiên khi làm giấy xin phép xây dựng thì chỉ được xây tạm, và phải viết cam kết tự tháo dỡ khi có quy hoạch. Tôi chỉ được phép xây dựng một trệt, một gác gỗ, mái tôn.
Cho tôi hỏi: hiện nay rừng Việt Nam đang bị thu hẹp, thiên tai lũ lụt xảy ra triền miên cho đồng bào miền Trung nơi có nhiều rừng bị tàn phá... Nhà nước đang khuyến khích và yêu cầu bảo vệ rừng thì tại sao trong xây dựng lại bắt dân phải sử dụng gỗ? Thử hỏi có bao nhiêu nhà dân thuộc diện quy hoạch "treo", và có diện tích xây dựng nhỏ chỉ được xây dựng tạm gác gỗ. Tổng số nhà này sẽ phải tiêu thụ một lượng gỗ rất lớn, vậy lượng gỗ này từ đâu ra? Khai thác rừng hay nhập khẩu?
Tại sao không cho người dân được phép xây gác bằng bêtông vừa rẻ, vừa tham gia bảo vệ rừng, vừa bảo đảm an toàn kết cấu (nếu mua nhầm loại gỗ dỏm có thể bị sập, mà chi phí lại thấp...).
Những thửa đất có diện tích nhỏ khoảng 20m2, chiều cao xây dựng bị khống chế là 7m, sao không cho người dân xây dựng với chiều cao khoản 8,5m. Với chiều cao này người dân có thể xây được một trệt, một lửng, một lầu, hoặc một trệt, hai lầu nhằm nâng cao diện tích sử dụng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của một hộ gia đình tiêu chuẩn 4 người. Lại đáp ứng vẽ mỹ quan của thành phố.
Nếu vì lý do an toàn xây dựng trên nên diện tích nhỏ nên bị khống chế chiều cao, thì việc tăng thêm 1,5 m thật sự có nguy hiểm? Thực tế nhiều nơi tôi thấy với cùng diện tích như vậy nhưng ta vẫn xây dựng với độ cao trên 8,5m (những nơi bị mở rộng mặt đường). Không biết họ được phép hay xây không phép? Nếu vì bêtông khó khăn cho việc tháo dỡ thì không đáng lo ngại, vì với phương tiện kỹ thuật ngày nay, người ta có thể phá dỡ những công trình xây dựng to lớn, kiên cố hơn gấp nhiều lần.
Tôi đề nghị nên cho phép đượcc tăng chiều cao và thay đổi gác gỗ bằng vật liệu khác bền chắc hơn như bêtông... Ai cũng biết ở nội thành tấc đất là tấc vàng, những công chức như chúng tôi phải tích cóp nhiều năm mới mua nổi mảnh đất nhỏ như vậy, có thể nói chúng tôi thuộc tầng lớp nghèo của xã hội mặc dù chúng tôi đang khoác trên mình chiếc áo công chức... Phải chăng người có thu nhập thấp không được quyền thụ hưởng quyền tối thiểu về một chỗ ở mà lẽ ra chúng tôi đáng được hưởng? Một bộ phận dân nghèo đang bị bỏ rơi?
(Le Vinh Thinh, thinhbmc@...)
- Hiện nay, quy định tại thành phố, diện tích từ 15-30m2 không cho phép xây nhiều tầng. Hơn nữa, theo thư ông, mảnh đất này có quy hoạch không phải là đất ở; quy hoạch lại chưa thực hiện nên địa phương mới giải quyết xây dựng tạm có thời hạn và cam kết tháo dỡ khi quy hoạch thực hiện. Việc xây dựng quy mô một trệt, gác gỗ, mái tôn là do UBND quận Bình Thạnh quá “cứng” khi cấp phép. Hoàn toàn có thể cho ông đúc bêtông giả trên hệ đà thép, lót tôn thay vì bắt phải làm gác gỗ. Mà gỗ thì mắc lại co ngót nhiều.
Ông có thể cho biết cụ thể về hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại Bình Thạnh để Sở Xây dựng can thiệp trực tiếp.
Trường hợp một lô đất diện tích nhỏ, thành phố đã có chủ trương cho phép xây hợp khối, nghĩa là những căn nhỏ liền kề nhau, xin xây dựng cùng lúc để được khối nhà lớn hơn, số tầng do đó nhiều hơn và độ cứng của khối nhà cũng to hơn, ổn định hơn. Nếu ai cũng muốn xây thật cao trên diện tích thật nhỏ thì cảnh quan đô thị sẽ tiếp tục bất cập, chưa kể các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy của khu vực khó được đáp ứng.
Việc để người dân xây kiên cố rồi phải phá bỏ đi không bồi thường khi quy hoạch được thực hiện sẽ tạo nên sự tốn kém cho xã hội không cần thiết. Thời gian qua, do tốc độ phát triển đô thị nhanh và chất lượng quản lý đô thị kém, ở nhiều nơi những diện tích đất nhỏ - nhất là đất nhỏ mặt tiền đường sau khi giải tỏa mở rộng đường - không được kiểm tra, thanh tra kỹ, các hộ này đã xây cao tầng và nhà "siêu mỏng" xuất hiện, phá nát cảnh quan đô thị. Vấn đề này phải được ngăn chặn triệt để trong thời gian tới.
Tất cả những quan điểm pháp lý nêu trên hoàn toàn không phải bỏ rơi một bộ phận dân nghèo. Chúng ta luôn có sự mâu thuẫn giữa việc kiên quyết xây dựng văn minh đô thị, chỉnh trang đô thị sạch đẹp với quyền lợi của người dân trên căn nhà mình có quyền sở hữu. Việc giải quyết xây dựng tạm nhằm khắc phục một phần mâu thuẫn này.* Nhà tôi là một hộ dân ở cư xá 30-4, P.25, Q.Bình Thạnh. Căn hộ tôi ở do Công ty phát triển nhà ở TP bán năm 1985, nhà liên kết, toàn bộ đều chung. Hiện 1 căn bên trái đã tách riêng, xây lên cao tầng. Căn bên phải đang xây dựng, đang đập phá ô văng và đà cột bêtông cốt thép mà không dùng máy cắt. Do tường chung chỉ có 10cm, lại thêm chỗ ở thường xuyên ngập lụt, hiện các tường chung đều rạn nứt... nên tôi lo sợ tấm ô văng đang nằm trong nhà tôi sẽ bị sập, ảnh hưởng đến tính mạng. Tôi rất mong quý sở cho biết điều tôi lo sợ có thể xảy ra không?
Xin cho tôi hỏi thêm: Nền đất nhà tôi hiện đang bị bung gạch lên rất nhiều chỗ, nước xì hầu hết toàn bộ nền nhà (do nơi tôi ở thường xuyên ngập lụt, cao nhất lên tới 7-8 tấc). Những nơi gạch bung lên tôi đã đổ bêtông xuống lấp nhưng khi ngập, nước vẫn ào ào trào lên, làm vỡ hết các lớp ximăng.
Gia đình tôi đơn chiếc và khó khăn, tài chính rất hạn hẹp. Chiều cao nhà lại hạn chế chỉ khoảng 2m.
• Nếu tôi muốn chống trào nước lên mà không nâng nền thì phải làm sao?
• Còn nếu nâng nền chỉ được 3 tấc thì phải làm thế nào?
• Chi phí của hai phương án trên khoảng bao nhiêu? (nhà tôi ngang lọt lòng 3,8m, dài 12m, gia đình sẽ xin hỗ trợ và vay vốn).
• Gia đình tôi nên mua vật liệu xây dựng, cũng như chọn nhà thầu nơi đâu?
• Gia đình tôi có phải xin phép nâng nền không?
• Tôi nghe nói có phải máy cắt bêtông cắt lên (ví dụ ô văng hay cột đà), cắt thẳng 1 đường là đứt ra được phải không?
Xin quý sở vui lòng cho giải đáp về các vấn đề trên để gia đình hiểu biết và có hướng giải quyết tốt. Xin hỏi thêm nếu gia đình cần tư vấn thêm thì liên lạc về đâu?
Xin chân thành cảm ơn!
(minhtam.friendly@...)
- Hiện nhà bên trái đã tách riêng, xây lên cao tầng. Căn bên phải đang xây dựng, đang đập phá ô văng và đà cột bêtông cốt thép mà không dùng máy cắt. Do tường chung chỉ có 10 phân, lại thêm chỗ ở thường xuyên bị ngập lụt, hiện các tường chung đều bị rạn nứt.
Việc nhà bên cạnh xây dựng tiến hành đập phá để xây mới gây ảnh hưởng đến nhà của bạn và có nguy cơ sụp đổ. Bạn cần thông báo cho chủ đầu tư công trình đang xây dựng biết để có biện pháp khắc phục ngăn ngừa sự cố và bồi thường thiệt hại (nếu có). Trường hợp hai bên không thương lượng được đề nghị bạn liên hệ với chính quyền địa phương (UBND phường) nơi bạn cư ngụ để được can thiệp và giải quyết.
Về nguyên tắc trước khi đập phá, giải pháp đập phá phải được nhà thầu lập và chủ đầu tư duyệt. Các bên cần quay phim, chụp ảnh hiện trạng để biết và để so sánh, quy trách nhiệm khi có những hư hại mới xảy ra.
- Nền nhà bị bung gạch nhiều chỗ, nước xì hầu hết toàn bộ nền nhà (do thường xuyên bị ngập lụt 7-8 tấc). Những nơi gạch bung lên đã được đổ bêtông xuống lấp nhưng khi ngập nước vẫn chày trào lên làm vỡ các lớp ximăng, chiều cao nhà chỉ khoảng 2m. Hỏi:
+ Nếu muốn chống trào nước lên mà không cần nâng nền thì phải làm sao?
Với chiều cao nhà như thế là quá thấp và khu vực trên thường xuyên bị ngập, do đó việc nâng nền là không khả thi. Bạn cần nhờ một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để tiến hành khảo sát và đưa ra giải pháp xử lý được triệt để.
Nếu vì lý do tài chính, xin kiến nghị bạn có thể xử lý bằng cách đúc sàn bêtông cốt thép để hạn chế việc nước chảy trào lên. Tấm sàn này phải được liên kết trọn vẹn theo chu vi với hệ chịu lực có sẵn trên nền để nước ngầm có áp về sau không thể thẩm thấu theo chu vi để gây ngập nền nhà bạn trở lại.
+ Việc nâng nền không phải xin phép xây dựng.
+ Nếu gia đình bạn có điều kiện về tài chính thì nên tiến hành xây mới. Việc chọn nhà thầu như thế nào, bạn có thể xem các quy định của Nhà nước tại nghị định số 16/2005/NĐ-CP của Chính phủ, thông tư số 12/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng và hướng dẫn của Sở Xây dựng tại văn bản số 2032/HD-SXD-QLCLXD ngày 29/3/2007.
+ Máy cắt bêtông chỉ cắt thẳng một đường lên ô văng hay đà cột là đứt ra phải không?
Nếu là bêtông cốt thép, nghĩa là gồm hai loại vật liệu có tính năng cơ lý và độ cứng khác nhau (chúng chỉ làm việc do bám dính tốt và dản dài xấp xỉ nhau) nên lưỡi cắt nếu cắt được bêtông sẽ không cắt được cốt thép. Thường đập bêtông rồi cắt thép hay cắt bêtông rồi phá bêtông lộ thép mới cắt thép.
Công nghệ mới hiện nay đã có máy cắt qua cả bêtông lẫn cốt thép, nhưng là máy lớn và không phải nhà thầu nào cũng có.
* Nhà tôi đã có sổ hồng, cột đúc bêtông, tường gạch, mái tôn, gác gỗ, DT: 4,6mx13m. Hiện 1 phần nhà sau bị nứt lún, có nguy cơ sập đổ. Tôi muốn phá bỏ phần này (DT: 3,6mx4m) (phần này không có gác gỗ) để xây đúc bêtông 1 trệt, 2 lầu. Phần gác gỗ tôi muốn đúc giả (đan sắt 6 đổ bêtông sàn, lót gạch). Xin hỏi:
1. Muốn xây dựng như trên có được phép không? Nếu được thì cần những thủ tục, giấy tờ gì để xin phép? Nộp hồ sơ cho cơ quan nào? Bao lâu thì được cấp phép? Phải nộp những lệ phí nào?
2. Khi xây dựng có bắt buộc phải hợp đồng với nhà thầu có giấy phép, hay có thể mướn nhóm thợ xây dựng tự do?
3. Với công việc như trên, xây dựng xong có bắt buộc lập thủ tục hoàn công không? Hoàn công phần sửa chữa và xây dựng mới hay hoàn công toàn bộ căn nhà?
4. Phải nộp những khoản thuế nào? Ai chịu trách nhiệm nộp?
Xin cảm ơn ông.
(Nguyệt Lê Anh, le.nguyet@...)
- Nếu nhà đã có sổ hồng, diện tích 4,6x13m ông/bà chỉ được xây dựng tối đa 90% diện tích theo quy định hiện hành. Nếu vị trí nhà phù hợp quy hoạch khu dân cư, hoàn toàn ông có thể xin phép theo nội dung đã nêu tại phòng quản lý đô thị địa phương. Thời hạn tối đa để cấp phép khi đủ hồ sơ hợp lệ là 20 ngày. Lệ phí nộp không đáng kể. Nội dung hồ sơ đề nghị ông liên hệ với phòng quản lý đô thị địa phương.
Nếu diện tích sàn xây dựng các tầng nhỏ hơn 200m2 ông có thể tự thực hiện công trình của mình với nhóm thợ xây dựng tự do nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu sự cố xảy ra. Ngược lại, ông cần phải thuê đơn vị xây dựng có đăng ký kinh doanh đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện.
Hiện nay, thủ tục hoàn công rất đơn giản, chỉ cần biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư với nhà thầu. Nhà thầu phải mang hợp đồng để đóng thuế xây dựng. Chủ đầu tư vẫn có thể đóng thay nhà thầu loại thuế này. Hợp đồng thi công, chủ đầu tư có thể cung cấp toàn bộ vật tư, nhà thầu chỉ làm thuê.
Trường hợp ông xây dựng sai giấy phép xây dựng, tùy mức độ sai phạm mà nội dung sai đó được cho tồn tại hay phải phá dỡ trước khi chính quyền địa phương công nhận chủ quyền của ông đối với công trình mới. Lực lượng thanh tra xây dựng địa phương sẽ kiểm tra sự tuân thủ nội dung giấy phép xây dựng của công trình trong quá trình ông triển khai thi công.
Đối với công trình mới, về nguyên tắc ông phải đóng thuế trước bạ để được công nhận và sở hữu (ngoài thuế xây dựng đã nêu ở trên).
* Khu tái định cư 17,3ha phường Bình Khánh, quận 2 mới động thổ xây dựng (28-11-2008) có quy hoạch đất nền không? Diện tích đất nền của tôi là 162m2, xin bồi hoàn đất nền tại khu đó có được không? Theo bản tin báo quận 2 (bản tháng 7-2008) trang 15 có tin: sẽ xây dựng 12.500 căn hộ và 2.000 đất tái định cư tại phường Bình Khánh, An Phú. Vậy các nền đất tái định cư hiện đã được định hình chưa? Và được phân chia cho người dân ra sao?
(truonglocphuc@...)
- Dự án khu tái định cư 17,3ha Thủ Thiêm được triển khai thực hiện từ năm 2002 để bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án đại lộ đông tây. Trong khu tái định cư này có quy hoạch đất nền và đã được bố trí hết cho các hộ dân. Riêng phần quy hoạch xây dựng chung cư đã được thành phố điều chỉnh xây dựng chung cư cao tầng với quy mô 1.844 căn hộ cao cấp, dự án vừa được khởi công để bố trí tái định cư cho dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm (trong chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư cho dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm).
- Về nền đất để bố trí cho các hộ thuộc dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố đã chuẩn bị quỹ nền tại khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi và khu 50ha Cát Lái (tổng cộng khoảng 2.000 nền), quận 2 đang tổ chức cho các hộ bốc thăm vào đầu tháng 12-2008.
Ngoài ra thành phố còn chuẩn bị thêm 2.000 nền đất tại khu 90ha Nam Rạch Chiếc, dự án này đã san lấp nền và đang trong quá trình lập quy hoạch 1/500, do Công ty Nam Rạch Chiếc làm chủ đầu tư (là đơn vị xây dựng 1.844 căn hộ tại khu 17,3ha Thủ Thiêm đã nêu ở trên). Dự kiến đầu năm 2010 sẽ đưa 2.000 nền đất này vào bố trí tái định cư.
- Việc bố trí tái định cư cho ông sẽ được Ủy ban nhân dân quận 2 thực hiện theo phương án bồi thường của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.
* Tôi tên là Trương Kim Phượng, chủ hộ C17/6 đường Lương Định Của, khu phố 1, phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM. Xin hỏi khi hóa giá nhà năm 1997, khu phố 1 dự kiến đường nội bộ 12m nên trong giấy chủ quyền sử dụng đất ở của tôi có ghi phần diện tích lộ giới dự kiến sẽ được bồi hoàn bằng giá vàng khi giải tỏa làm đường (42m).
Đến nay đường đó chưa làm và sẽ không làm vì khu phố 1 bị giải tỏa trắng do thuộc dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ban dự án phường Bình Khánh tính diện tích đất bồi thường cho hộ tôi lại khấu trừ phần diện tích lộ giới của đường nội bộ đó. Như vậy là đúng hay sai? Có thiệt thòi quá cho người dân bị giải tỏa?
(truongloc-phuc@...)
- Về nguyên tắc đối với phần diện tích đất nằm trong lộ giới mà Nhà nước đã tiến hành hóa giá cho bà, khi có giải tỏa thì sẽ hoàn trả phần chi phí mà bà đã đóng. Hiện nay quận 2 cũng đang kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép bồi thường phần đất nằm trong lộ giới dự kiến để tăng thêm mức hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Chúng tôi xin ghi nhận câu hỏi của bà và sẽ chuyển về cho Ủy ban nhân dân quận 2 để trả lời trực tiếp để bà được rõ.
* Tôi dự định xây nhà nhưng không có nhiều thời gian trực tiếp xuống công trình xây dựng, xin tư vấn cho tôi cách quản lý nguyên vật liệu và chất lượng công trình. Cho tôi địa chỉ một số công ty thiết kế xây dựng uy tín hiện nay ở TP.HCM.
(nguyễn đức linh, duclinh@...)
- Khi không đủ điều kiện để giám sát quá trình xây dựng, tốt nhất nên áp dụng hình thức giao khoán cả thi công và cung cấp vật tư cho nhà thầu. Nhưng phải đặt các quy định trong hợp đồng về chất lượng vật tư như chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ, nhất là các vật liệu chính như thép, ximăng, gạch xây, tấm lợp, vật liệu ốp lát, vật tư điện nước; còn các vật tư hoàn thiện như công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, chủ nhà nên tự mua.
Ngoài ra, cần cử người có năng lực chuyên môn để kiểm tra các giai đoạn quan trọng như thi công móng, trước khi đổ bêtông sàn.
Hiện nay trên địa bàn TP.HCM có khoảng 700 đơn vị thiết kế đã đăng ký kinh doanh, ông có thể vào website của Sở Kế hoạch - đầu tư để tìm hiểu, tự liên hệ. Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước, không thể giới thiệu trực tiếp các đơn vị.
* Nhà DT 4mx6m đang có 1 tấm, nay muốn đổ thêm 1 tấm nữa được không (hiện trạng móng đơn sâu 1m, ngang 1m, sắt 14)? Xin cảm ơn.
(nguyen tan, 49 tuổi, nhattan-nguyen18@...)
- Muốn nâng tầng cho nhà hiện hữu phải đánh giá kết cấu nhà (móng, cột, đà) và nền đất có phù hợp hay không, nếu không thì cần gia cố thêm như thế nào. Bạn cần thuê cá nhân hay tổ chức có năng lực chuyên môn kiểm tra, đánh giá, từ đó mới có thể quyết định việc nâng tầng.
Cần cung cấp hồ sơ thiết kế cũ của căn nhà để đánh giá. Nếu không có hồ sơ thiết kế cũ, phải khảo sát hiện trạng kết cấu, nền đất trước khi quyết định.
Đơn vị tư vấn phải đủ năng lực, kinh nghiệm và phải chịu trách nhiệm về kết quả khảo sát hay tính toán của mình. Do đó, quy định hiện nay bắt buộc tư vấn phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
* Tôi đang chuẩn bị xây nhà và có thắc mắc xin được hỏi: diện tích xây dựng 60m2 và dự định làm nhà kiểu biệt thự 1 trệt, 1 lầu. Vậy tôi nên chọn loại ngói nào để đảm bảo và tiết kiệm chi phí? Giá thành cho việc sử dụng mái ngói so với đổ bêtông chênh lệch bao nhiêu? Tổng chi phí dự kiến cho cả căn nhà khoảng bao nhiêu?
(Hoang Thi Thu Hien, hienhtt@...)
- Hiện nay có rất nhiều loại ngói: bằng đất sét nung, gốm sứ, xi măng, tôn giả ngói… với giá cả khác nhau.
Tôn giả ngói cũng giống như tôn: thi công nhanh, rẻ, ồn, tuổi thọ thấp.
Các loại mái ngói nặng khác, nếu vĩnh cửu thì nên đổ mái dốc bêtông cốt thép và dán ngói lên trên. Nếu rẻ hơn thì gác kèo và làm các cây mè để gác ngói trực tiếp (hiện không làm rui dạng cổ điển vì tốn kém). Mè hiện nay là các thép hộp 30x30mm rất tiện dụng.
Nhiều trường hợp mái ngói phải đóng trần nên lại tốn chi phí làm trần. Ngoài ra, tùy theo khẩu độ của kèo đỡ mái, có thể phải kèm kèo phụ, kèo gốc, chi phí cao hơn. Do đó, không thể khẳng định sự chênh lệch giữa các loại máy như ý ông muốn.
* Đất ở TP.HCM ở đâu có độ cứng cao nhất? Mạch nước ngầm có đảm bảo xây căn hộ 50 tầng không?
(huynh tien trung, 22 tuổi, boy_love_2709)
- Địa chất khu vực TP.HCM phức tạp, trong đó nền đất yếu tập trung ở các quận 4, 6, 7, 8, Bình Thạnh, Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè, Cần Giờ; ngoài ra nền đất yếu còn xuất hiện cục bộ ở một số quận khác. Nền đất có tính chất cơ lý tốt thường xuất hiện ở các quận 1, 3, 5, Củ Chi.
Với kỹ thuật xây dựng hiện nay, hoàn toàn có thể xây dựng công trình cao tầng ở các khu vực nền đất yếu, mực nước ngầm cao với điều kiện có thiết kế nền móng phù hợp, có phương án thi công hợp lý.
Đối với các khu vực có mực nước ngầm cao, nếu công trình có tầng hầm, phải đặc biệt chú ý việc xử lý ngăn nước cho vách hầm trong quá trình thi công lẫn công trình, để vừa đảm bảo an toàn cho chính công trình và các công trình lân cận, tránh hiện tượng nước ngầm cuốn theo đất cát vào tầng hầm làm sụt lún nền các công trình lân cận, có thể gây sập đổ.
Các công trình đã gây ra sự cố của tầng hầm trong thời gian qua chủ yếu là do biện pháp thi công, chất lượng thi công; không phải vì quy mô công trình thế đất kham không nổi. Ở biện pháp thi công có vấn đề chống vách, chống sạt đất nền của hố đào và giải pháp hợp lý, an toàn khi hạ mực nước ngầm. Về chất lượng thi công phải đảm bảo bêtông đặc kín, đủ điều kiện cường độ.
Sự cố xảy ra còn do sự không khảo sát nền móng các công trình lân cận, công trình lân cận không có hồ sơ lưu và do sự chủ quan của nhà thầu.
* Cho hỏi tôi định xây nhà một trệt hai lầu, khu vực đất mềm thì giá xây thô khoảng bao nhiêu một mét là hợp lý?
- Khu vực đất mềm thì chiều dày đất mềm khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá thành. Phương án cọc sử dụng để thiết kế móng nếu không hợp lý cũng làm giá thành cao hơn.
Với quy mô một trệt hai lầu, đất yếu dày trên 6m, kinh tế nhất hiện nay là ép cọc bêtông cốt thép 20x20cm hay khoan cọc nhồi đường kính nhỏ D250 hay D300mm.
Những trường hợp như vậy, nếu nhà mặt tiền phần xây thô kể cả tường bao che và vách ngăn không quá 2,8 triệu đồng/m2. Trường hợp nhà trong hẻm, vật liệu mua lẻ tẻ, đong đếm cát đá không đủ, giá thành có thể thêm 10-15%.
* Tôi chuẩn bị xây căn nhà 3,5 tấm, DT trệt (5.6x12)m. Đã xin phép xây dựng nhưng dịch vụ lại vẽ bố trí các phòng không đúng như ý định của tôi (do không có thời gian nên tôi đã ký đại cho xong qua 2 lần chỉnh sửa). Nay tôi định xây dựng và bố trí lại các phòng theo ý thích của tôi thì nên làm thế nào (là hợp lý nhất). Các khó khăn vướng mắc có thể sẽ xảy ra khi tôi xây căn nhà này (theo quy định hiện hành của Sở Xây dựng TP.HCM)? Xin cảm ơn!
(ducphongvl2010@...)
- Ông đã có giấy phép xây dựng nhưng nội dung các mặt bằng không phù hợp với yêu cầu sử dụng thì về nguyên tắc trước khi thực hiện thi công sửa đổi, ông phải xin điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng.
Nếu nội dung sửa đổi không làm tăng diện tích sàn xây dựng, quy mô xây dựng của giấy phép thì theo sự đồng thuận mới nhất của Bộ Xây dựng, ông không cần phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp ngược lại thì phải làm thủ tục điều chỉnh để không vi phạm quy định hiện hành và dễ cho việc xác lập chủ quyền trên căn nhà mới về sau.
Nội dung này ông cần đọc kỹ và xem xét để thực hiện đúng pháp luật.
* Khi xây nhà, việc thiết kế, chọn nhà thầu, mua vật liệu xây dựng... cần được tính toán như thế nào để hạn chế sự cố? Và cần phải hợp đồng với nhà thầu như thế nào để tránh hậu quả: nền bị lún, tường bị nứt và trần bị thấm dột, đồng thời ngăn ngừa việc gây tác hại đến nhà kế cận? Xin cảm ơn.
(vonguyen855@...)
- Khi xây dựng công trình, để hạn chế các rủi ro và sự cố xảy ra quá trình thi công cho chính công trình và các công trình lân cận thì chủ đầu tư cần phải lựa chọn nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm theo quy định Nhà nước. Việc quy định năng lực của các nhà thầu khi tham gia xây dựng được quy định tại nghị định 16/2005/NĐ-CP của Chính phủ, thông tư số 12/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng, quyết định số 10/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng. Việc này Sở Xây dựng đã có hướng dẫn tại văn bản số 2032/HD-SXD-QLCLXD ngày 29-3-2007.
Các nhà thầu tham gia sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư nếu trong quá trình xây dựng gây ra sự cố công trình. Nhà thầu có trách nhiệm lập biện pháp thi công an toàn và đảm bảo chất lượng để chủ đầu tư duyệt trước khi thi công.
Bộ Xây dựng đã có công bố hợp đồng mẫu cho thi công xây dựng. Ông có thể liên hệ địa chỉ: www.moc.gov.vn để rõ thông tin, hay liên hệ phòng quản lý chất lượng của Sở Xây dựng để được hướng dẫn.
* Một cọc dài 20m đưa vào lòng đất bằng phương pháp đóng từ chiều hôm trước song sau một đêm cọc trồi lên 0,5m so với lúc hạ cọc. Xin cho biết lý do tại sao (đây là sự cố có thật ở công trình Mỹ Xuân, Vũng Tàu)?
(bùi tất vũ, 26 tuổi, tatvu2003@...)
- Cọc trồi lên ngay lập tức thường là gặp vật cản đàn hồi ở mũi cọc. Trường hợp này cần lực ép cao hơn để xuyên qua vật cản này.
- Cọc trồi lên sau một thời gian đã hạ thường là do ma sát dương trên đất tốt không lường trước được.
- Cần phải xem xét kỹ hồ sơ khảo sát địa chất. Nếu cần phải khảo sát bổ sung. Câu hỏi quá ngắn nên không biết sự việc này là đại trà hay chỉ ở cục bộ một vài cọc.
Tốt nhất chủ đầu tư nên mời tư vấn thiết kế. Nếu tư vấn này không đủ năng lực giải quyết, phải mời tư vấn chuyên môn cao hơn đến tại hiện trường để xem xét.
* Tôi muốn xây nhà với diện tích 3mx10m gồm 1 tầng trệt và 2 tầng lầu với số tiền 400 triệu đồng. Như vậy có đủ không? Nên ký hợp đồng trọn gói hay chỉ thuê nhân công? Chi phí thiết kế ngôi nhà là bao nhiêu tiền, xin giấy phép xây dựng trong bao lâu (P.7, Q.Tân Bình, TP.HCM) và giấy phép có thời hạn bao lâu? Trong bản vẽ thiết kế có thể thấy được phần kết cấu của móng căn nhà không (điện, nước, hầm cầu... )? Bản vẽ thiết kế với bản vẽ kết cấu là một hay khác nhau? Xin cảm ơn. (Lê Trọng Phú, 35 tuổi, phu1973@...)
- Chi phí xây nhà tùy thuộc thiết kế như nền móng, kết cấu, hoàn thiện, chất lượng vật liệu sử dụng... Đối với nhà phố thông thường, vật tư hoàn thiện trung bình, giá thành xây dựng khoảng 2,5-2,8 triệu đồng/m2 sàn (tính cả sàn tầng trệt).
Nếu có điều kiện trông coi, chủ nhà nên tự mua vật tư. Trường hợp không có điều kiện có thể khoán trọn gói nhưng phải quy định rõ trong hợp đồng về chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ vật tư sử dụng và cần thuê cá nhân hoặc tổ chức có năng lực chuyên môn giám sát thi công nhà.
Chi phí thiết kế nhà hiện nay khoảng từ 3-4% giá thành xây dựng. Thời gian được cấp phép xây dựng sau khi nộp đủ hồ sơ theo quy định là 20 ngày làm việc.
Bản vẽ thiết kế là chỉ chung các bản vẽ thiết kế công trình, trong đó có bản vẽ thiết kế móng. Bản vẽ thiết kế móng phải thể hiện đầy đủ kết cấu móng nhà để có thể thi công. Nội dung chi tiết của bản vẽ thiết kế để xin phép xây dựng, ông có thể liên hệ với Phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình (công bố công khai).
Nếu quy mô một trệt hai lầu, hầu hết đất khu vực quận Tân Bình là đất tốt thì phương án móng có thể không dùng cọc, và do đó với 400 triệu đồng ông hoàn toàn có thể làm chủ một căn hộ hoàn chỉnh, chất lượng tốt.
* Cho hỏi cách đây 8 năm tôi có xin phép xây dựng và đã được cấp phép xây dựng đúc 3 tấm nhưng vì năm đó tôi không đủ tiền nên đúc có 2 tấm. Nay tôi có nhu cầu xây đúc thêm 1 tấm thì có cần xin đổi lại giấy phép không? Thành thật cảm ơn. (lâm thị thảo, 40 tuổi, matcuu@...)
- Trường hợp của chị phải xin lại giấy phép xây dựng mới. Đề nghị chị liên hệ với cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi chị dự tính xây nhà để được hướng dẫn cụ thể.
* Tôi muốn xây nhà, muốn tìm người thiết kế và kiến trúc sư có kinh nghiệm thì có thể liên hệ ở đâu? (phan duy hoan, 42 tuoi tuổi, vanganhthaiha@...)
- Hiện nay trên địa bàn TP.HCM có khoảng 700 đơn vị thiết kế đã đăng ký kinh doanh, ông/bà có thể vào website của Sở Kế hoạch - đầu tư để tìm hiểu, tự liên hệ. Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước, không thể giới thiệu trực tiếp các đơn vị.
* Làm sao tô được tường nhà bên ngoài khi nhà sát bên không cho đứng trên phần đất của họ. Thương lượng với họ cũng không được. Chúng tôi phải làm thế nào? (Huynh Van Tri, 1964 tuổi, bay tri@...)
- Việc này ông phải nhờ chính quyền địa phương giải quyết.
Ở TP cũng rất nhiều trường hợp tương tự đã xảy ra, thường là do đôi bên đã xích mích nhau và mâu thuẫn không tự dàn xếp được.
Nếu xây sau, tường mới sát cạnh tường cũ thì có muốn cũng không thể thao tác để tô được. Vấn đề là ở đỉnh tiếp giáp giữa tường mới, cũ phải có gờ chận nước hợp lý để đảm bảo nước mưa từ mảng tường của nhà cao hơn không rơi vào khe hở giữa hai tường và làm tường xây sau, do không tô được, bị thấm theo thời gian.
Xin nhìn nhận rằng những quy định để xử lý cho những trường hợp phức tạp này hiện nay chưa có. Lãnh đạo sở đang chỉ đạo phòng quản lý chất lượng nghiên cứu các trường hợp phức tạp khác để thống kê và đề xuất các biện pháp xử lý, nhằm tránh những mâu thuẫn cá nhân ảnh hưởng đến giá trị tài sản của từng phía.
* Nhà tôi mới xây được 4 tháng có tình trạng vết nứt chân chim trên tường và sàn lầu. Cho tôi hỏi có sao không? (Trung, 45 tuổi, nguyentrung652006@...)
- Nội dung này đã được trả lời ở các câu hỏi bên trên, xin bạn đọc hãy tham khảo để áp dụng cho trường hợp của mình.
* Tôi đang chuẩn bị xây căn nhà 2 tấm, đây là lần đầu tiên xây nhà nên không có kinh nghiệm trong việc lựa chọn nhà thầu xây dựng và vật liệu xây dựng. Tôi có một số câu hỏi mong được giải đáp như sau: 1. Khi chọn nhà thầu xây dựng phải chú trọng đến yếu tố gì? Trong hợp đồng xây dựng cần phải đưa ra những điều kiện gì? Giá nhân công xây dựng thời điểm nay tại TP.HCM khoảng bao nhiêu? 2. Nên chọn mua những loại vật liệu nào để vừa an toàn lại vừa tiết kiệm? Xin chân thành cảm ơn.
(Bùi Đức Giang, 33 tuổi, ducgiang76@...)
- Khi chọn nhà thầu xây dựng, cần chọn nhà thầu có đăng ký kinh doanh thi công xây dựng, có kinh nghiệm, người trực tiếp quản lý thi công phải có năng lực chuyên môn về xây dựng (kỹ sư xây dựng).
Trong hợp đồng xây dựng cần quy định rõ hình thức giao thầu (khoán gọn hay chỉ giao thi công), thời gian hoàn thành, các giai đoạn phải báo chủ nhà cử người có chuyên môn kiểm tra trước khi thi công tiếp (như trước khi đổ bêtông móng, sàn). Trường hợp khoán gọn cần quy định rõ chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ vật tư sử dụng, nhất là các vật tư chính như ximăng, thép, gạch xây, vật liệu lợp mái, vật liệu ốp lát, vật tư điện nước; riêng các vật tư hoàn thiện như đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, công tắc, ổ cắm điện, khóa cửa chủ nhà nên tự mua để đúng ý và đảm bảo.
Nên chọn mua những loại vật liệu có thương hiệu, uy tín trên thị trường, không nên mua các loại vật tư trôi nổi, không rõ xuất xứ, ngoài ra cần tham khảo thêm kinh nghiệm của những người đã xây nhà để chọn loại vật tư phù hợp.
Giá nhân công hiện nay khoảng 450.000-550.000 đồng/m2 sàn xây dựng tùy theo chất lượng, yêu cầu hoàn thiện.
* Nhà tôi xây cách nay đã 4 năm gồm 1 trệt, 1 lầu, mái lợp ngói. Cách nay 1 năm sàn tầng 1 bị nứt một đường ngang giữa sàn cả mặt trên và dưới sàn. Xin hỏi cách xử lý ra sao? (Nguyễn Thái Bình, 43 tuổi, ntthaibinh@...)
- Việc nhà bạn xây đã 4 năm, đến nay sàn nhà bị nứt một đường ngang giữa mặt sàn cả mặt trên và dưới. Việc này bạn cần theo dõi vết nứt hiện nay có tiếp tục phát triển hay không và nhờ một tổ chức hoặc cá nhân có kinh nghiệm để họ khảo sát và có biện pháp xử lý công trình được an toàn và triệt để.
Theo quan điểm sơ bộ của chúng tôi, có thể có những nguyên nhân sau:
- Cốt thép đã không đủ để chịu lực hay vị trí của chúng đã đặt không đúng vị trí trong sàn.
- Sàn có thể đã bị chất tải trọng quá nặng trong quá trình sử dụng hay bị va chạm mạnh.
- Một số móng lân cận đã bị lún.
Do đó cần phải khảo sát kỹ để xác định nguyên nhân và đề ra giải pháp khắc phục triệt để.
* Tôi đang dự định sẽ xây lại nhà mình dưới dạng kiên cố 3 lầu. Nhưng hộ kế cận nhà tôi bị lún nghiêng về phía nhà tôi (do trước kia hộ này lắp mương cống thoát nước của khu vực để xây nhà, chỉ chừa khoảng 6 tấc mương làm đường nước thoát chung cho cả xóm, phía trên đường thoát nước này). Họ xây một lan can đưa ra sát nhà tôi và cách nhà tôi 2 tấc, sau thời gian sử dụng căn nhà này đã bị nghiêng lún và phần lan can trên không của mương thoát nước đã cọ sát tường nhà tôi).
Nếu trường hợp tôi tháo dỡ nhà để xây dựng lại, dù đóng nền bằng cọc khoan nhồi, nhưng nếu do nhà kế bên bị sập hoặc bị nghiêng nhiều hơn thì tôi có trách nhiệm bồi thường cho họ không? Tôi phải tiến hành các bước ra sao về xây dựng để bảo đảm cho nhà liền kế này? Nếu muốn tránh những phiền phức có thể xảy ra thì về mặt pháp lý tôi phải tiến hành ra sao để tự bảo vệ mình?
(Truong Sau, 54 tuổi, sau.truong@...)
- Trước khi xây dựng nhà, bạn cần thuê cá nhân hay tổ chức đủ năng lực chuyên môn và đề nghị nhà lân cận cho khảo sát hiện trạng, đánh giá tình trạng nghiêng của căn nhà (kết cấu móng của căn nhà, nguyên nhân nghiêng, tiên liệu khả năng nghiêng tiếp khi bạn thi công nhà của mình).
Căn cứ kết quả khảo sát, đơn vị tư vấn sẽ đề xuất phương án thi công nhà bạn để phòng ngừa sự cố cho nhà bên cạnh, trong đó có cả phương án tháo dỡ nhà cũ để không làm ảnh hưởng nhà kề bên. Nếu cần cũng phải thỏa thuận để thực hiện gia cố nhà kế bên trước khi tháo dỡ, xây dựng nhà mình để đảm bảo an toàn. Việc khảo sát trên cũng là căn cứ để tính bồi thường trong trường hợp xây dựng nhà bạn làm nhà kế bên bị ảnh hưởng (xác định các hư hỏng do mình gây ra và các hư hỏng sẵn có).
Trường hợp chủ nhà kề bên không hợp tác (từ chối cho khảo sát, gia cố), bạn có thể báo cho chính quyền địa phương để có biện pháp giải quyết.
Các hư hại của căn hộ lân cận đã xảy ra trước khi bạn thi công nhà mới mà nội dung hư hại đã được lập biên bản như đã nêu thì bạn không có trách nhiệm bồi thường. Biên bản cần được nhà lân cận và chính quyền địa phương cùng xác nhận với bạn.
Muốn vậy, đơn vị tư vấn được chọn tiến hành khảo sát cần phải có sự đồng thuận chọn giữa bạn và chủ hộ lân cận về nội dung công việc phải làm… để kết luận của họ các bên không tranh cãi. Chi phí cho tư vấn hai bên tự trao đổi để chi trả.
* Tôi xây nhà cấp 4 có phải xin giấy phép không? Ở địa phương khi tôi đi xin giấy phép thì phòng quản lý đô thị bảo nhà cấp 4 không phải xin giấy phép. Khi nhà tôi xây thì bị phường vào lập biên bản vi phạm vì không có giấy phép xây dựng. Như vậy tôi phải làm gì? (Kim, 30 tuổi, tranvukim@...)
- Do bạn không ghi rõ công trình muốn xây dựng ở nơi nào trên địa bàn thành phố nên không thể trả lời cụ thể cho bạn được.
Theo quy định của pháp luật, khi xây dựng mới công trình thì phải xin phép xây dựng. Bạn nên liên hệ với UBND quận huyện hoặc phòng quản lý đô thi nơi bạn có công trình muốn xây dựng để được hướng dẫn cụ thể.
NỘI DUNG GIAO LƯU TRỰC TUYẾN
* Để biết móng nhà mình đã đủ khả năng chịu lực chưa khi mà người thiết kế đưa kích thước móng và chiều sâu chôn móng, cần dùng phương pháp và cách nào để kiểm tra hoặc khẳng định điều đó, khi không thực hiện việc khoan khảo sát địa chất do chi phí quá cao mà lấy của một vài công trình trước đó hoặc cách xa đó (tôi xây nhà bốn tấm)? (bùi tất vũ, 26 tuổi, tatvu2003@...)
- Phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Văn Hiệp: Về nguyên tắc, tất cả công trình trước khi triển khai thiết kế thi công đều cần phải khoan khảo sát địa chất công trình để xác định các chỉ tiêu cơ lý của đất, nhằm đưa ra giải pháp thiết kế phù hợp và an toàn cho công trình. Việc công trình của bạn khi không tiến hành khoan khảo sát địa chất ngay tại công trình của mình, mà chỉ lấy số liệu địa chất của các công trình lân cận thì số liệu đó chỉ có tính tham khảo, do đó không thể khẳng định được số liệu đó là chính xác được.
Tuy nhiên, đối với các công trình quy mô không lớn như nhà phố, nếu không khảo sát địa chất, tư vấn thiết kế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ đầu tư về sự an toàn của phương án thiết kế. Do đó Luật kinh doanh bảo hiểm hiện nay đã có hiệu lực bắt buộc đơn vị tư vấn phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
Vấn đề sau cùng của chủ đầu tư là phải chọn tư vấn đủ năng lực, kinh nghiệm.
Nhà được xây tại những khu dân cư mới (đất ruộng) xin hỏi làm sao để không bị nứt tường (do đất mềm)? Ép cọc bêtông phải xử lý như thế nào để không xảy ra tình trạng trên? (đường vĩnh hòa, 30 tuổi, nga795@...)
- Tường bị nứt là do lún không đều của chân tường, để tránh hiện tượng này phải xây tường trên kết cấu đảm bảo ổn định, không lún như móng tường cứng hay đà kiềng. Móng và đà kiềng phải tính toán đủ chịu lực để không biến dạng khi xây tường lên.
Ép cọc bêtông để gia cố móng, nếu được tính toán đảm bảo đủ chịu lực sẽ không bị lún lệch, không gây nứt tường. Chiều dài, kích thước cọc phải được tính toán dựa vào quy mô nhà, điều kiện địa chất.
Một số trường hợp nứt tường còn do xử lý liên kết giữa cột bêtông cốt thép và tường xây sau đã không đúng kỹ thuật. Các vết nứt này thường thẳng đứng, cạnh các mép cột.
Tường nứt dạng chân chim thường là do vữa xây trộn không đều, sự tương thích giữa bột trét, vữa xây và lớp sơn nước không đồng bộ nhau.
Nói chung, nhìn quy luật xuất hiện vết nứt mới khẳng định được nguyên nhân gây nứt và trên cơ sở đó mới xử lý dứt điểm, hiệu quả.
* Nhà đã xây nay bị lún có cách nào hết không? Cảm ơn. (le van tam, 45 tuổi, vanem_66@yahoo.com.vn)
- Nhà bị lún do nhiều nguyên nhân như nền móng không đủ khả năng chịu lực, bị tác động của công trình lân cận, nhưng thường là do nền móng không đảm bảo. Để xử lý phải có người có chuyên môn khảo sát, đánh giá mới đưa ra được biện pháp khắc phục (gia cố móng, kết cấu nhà...).
Hiện nay, đối với nhà phố và các công trình nhỏ, việc chống lún, nghiêng, nâng cao toàn bộ nhà và di dời sang vị trí mới đều có thể làm được từ các đơn vi thi công, kết hợp tư vấn, đủ năng lực.
Vấn đề là xác định rõ nguyên nhân gây lún để đề ra biện pháp xử lý phù hợp. Đối với nhà liên kế phố, hệ chịu lực toàn bộ rời rạc nhau thì khi chống lún, nghiêng rất dễ xảy ra ảnh hưởng các nhà lân cận. Giải pháp khả thi cần lưu ý nội dung này.
* Tôi có xin phép xây dựng nhà 4,1mx25m (không có lầu), trong giấy phép ghi là nhà cấp 3. Khi có giấy phép xây dựng tôi lại đổi ý xây thêm một tầng lầu nữa. Vậy tôi phải làm sao để cho hợp lệ? Tôi có bị phạt không? (võ thái sơn, 28 tuổi, vothaison@...)
- Theo quy định của Luật xây dựng thì bạn phải dừng thi công công trình và lập lại bản vẽ. Sau đó liên hệ với cơ quan đã cấp phép xây dựng công trình trước đây để xin điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình chỉ được phép thi công lại khi có giấy phép điều chỉnh.
* Làm sao giám sát được nhà thầu xây dựng chất lượng và tiết kiệm vật tư? (man, 33 tuổi, doxuanman@...)
- Để giám sát việc xây dựng của nhà thầu đảm bảo chất lượng và tiết kiệm, chủ đầu tư cần cử người có chuyên môn thực hiện giám sát thi công trong suốt quá trình xây dựng. Ngoài ra, chủ đầu tư cần quy định rõ chủng loại, nhãn hiệu vật liệu (xuất xứ) sẽ sử dụng ngay từ đầu và kiểm tra thực tế trong quá trình thi công.
- Quy định hiện nay khuyến khích các nhà dân khi xây dựng mới thuê tư vấn giám sát đủ năng lực. Tư vấn này có thể là tổ chức hoặc cá nhân, đủ kinh nghiệm, có đăng ký kinh doanh và phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (bắt buộc).
- Do vậy, nếu đủ điều kiện về tài chính, người dân cần thuê tư vấn giám sát ngay từ đầu.
- Đối với nhà thầu, nếu gia đình có người trông coi, chủ hộ nên tự cung cấp vật tư, thuê bơm bêtông tươi, đặc biệt là chọn các loại vật liệu hoàn thiện và thiết bị sử dụng theo ý mình, vừa túi tiền, thay vì giao toàn bộ cho nhà thầu. Nếu buộc phải giao toàn bộ, hợp đồng cần quy định rõ chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ của các loại vật liệu xây dụng sẽ sử dụng.
* Căn hộ chung cư xuống cấp trong khoảng thời gian sử dụng 2-3 năm là do lỗi của ai? Nếu có khiếu nại thì khiếu nại ở đâu? (nguyễn tài năng, 30 tuổi, talent1003@...)
- Căn hộ chung cư xuống cấp có thể do lỗi thiết kế, lỗi nhà thầu xây dựng hay trong quá trình sử dụng. Muốn xác định chính xác phải có kiểm tra đánh giá bởi các đơn vị chuyên môn. Có thể gửi khiếu nại đến thanh tra xây dựng để được giải quyết.
Đề nghị bạn nêu rõ chung cư nào, Sở Xây dựng sẽ đến hiện trường để kiểm tra ngay. Trường hợp lỗi do chủ sử dụng gây ra, trong mọi trường hợp chủ sử dụng phải chịu chi phí khắc phục.
* Gia đình tôi có căn nhà trên đường Tạ Quang Bửu, phường 2, quận 8, dự phóng 32m, nay TP đưa ra khung giá đền bù là 14,4 triệu/m2. Tôi xin hỏi nếu bây giờ gia đình tôi đồng ý đền bù với mức giá trên và giao mặt bằng, nếu sau này khung giá đền bù đường Tạ Quang Bửu có tăng lên gia đình tôi có được truy lĩnh không?
Xin hỏi tiến độ đền bù đường Tạ Quang Bửu như thế nào? Phần diện tích đất còn lại của gia đình tôi là 30m2 (5mx6m) thì được xây dựng tối đa bao nhiêu tầng? Mong quý cơ quan giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn. (Vũ Quang Phúc, 29 tuổi, quangphuc120679@...)
- Hiện nay các dự án đầu tư xây dựng đều áp dụng giá bồi thường theo sát giá thị trường. Do đó về nguyên tắc không thay đổi đơn giá bồi thường mà chỉ xét mức hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, tại khoản 2, điều 9 quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14-3-2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM có quy định:
"2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Ủy ban nhân dân thành phố công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi".
- Về tiến độ thực hiện dự án đường Tạ Quang Bửu, theo báo cáo của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 8, dự kiến sẽ triển khai đền bù trong năm 2009.
- Về diện tích và kích thước lô đất xây dựng, tại điều 6 quyết định số 135/2007/QĐ-UB ngày 8-12-2007 của Ủy ban nhân dân thành phố có quy định như sau:
" ... Nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên: được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới tối đa hai tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,4m".
Đề nghị anh tham khảo chi tiết của quyết định số 135/2007/QĐ-UB ngày 8-12-2007 của Ủy ban nhân dân thành phố để bảo vệ quyền lợi của mình khi xin phép xây dựng trên phần còn lại.
* Tôi có một mảnh đất nhỏ (20m2) ở Q.Bình Thạnh, trước đây được UBND Q.Bình Thạnh cho biết là thuộc quy hoạch đất công trình công cộng, gần đây được biết là khu dân cư. Tuy nhiên khi làm giấy xin phép xây dựng thì chỉ được xây tạm, và phải viết cam kết tự tháo dỡ khi có quy hoạch. Tôi chỉ được phép xây dựng một trệt, một gác gỗ, mái tôn.
Cho tôi hỏi: hiện nay rừng Việt Nam đang bị thu hẹp, thiên tai lũ lụt xảy ra triền miên cho đồng bào miền Trung nơi có nhiều rừng bị tàn phá... Nhà nước đang khuyến khích và yêu cầu bảo vệ rừng thì tại sao trong xây dựng lại bắt dân phải sử dụng gỗ? Thử hỏi có bao nhiêu nhà dân thuộc diện quy hoạch "treo", và có diện tích xây dựng nhỏ chỉ được xây dựng tạm gác gỗ. Tổng số nhà này sẽ phải tiêu thụ một lượng gỗ rất lớn, vậy lượng gỗ này từ đâu ra? Khai thác rừng hay nhập khẩu?
Tại sao không cho người dân được phép xây gác bằng bêtông vừa rẻ, vừa tham gia bảo vệ rừng, vừa bảo đảm an toàn kết cấu (nếu mua nhầm loại gỗ dỏm có thể bị sập, mà chi phí lại thấp...).
Những thửa đất có diện tích nhỏ khoảng 20m2, chiều cao xây dựng bị khống chế là 7m, sao không cho người dân xây dựng với chiều cao khoản 8,5m. Với chiều cao này người dân có thể xây được một trệt, một lửng, một lầu, hoặc một trệt, hai lầu nhằm nâng cao diện tích sử dụng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của một hộ gia đình tiêu chuẩn 4 người. Lại đáp ứng vẽ mỹ quan của thành phố.
Nếu vì lý do an toàn xây dựng trên nên diện tích nhỏ nên bị khống chế chiều cao, thì việc tăng thêm 1,5 m thật sự có nguy hiểm? Thực tế nhiều nơi tôi thấy với cùng diện tích như vậy nhưng ta vẫn xây dựng với độ cao trên 8,5m (những nơi bị mở rộng mặt đường). Không biết họ được phép hay xây không phép? Nếu vì bêtông khó khăn cho việc tháo dỡ thì không đáng lo ngại, vì với phương tiện kỹ thuật ngày nay, người ta có thể phá dỡ những công trình xây dựng to lớn, kiên cố hơn gấp nhiều lần.
Tôi đề nghị nên cho phép đượcc tăng chiều cao và thay đổi gác gỗ bằng vật liệu khác bền chắc hơn như bêtông... Ai cũng biết ở nội thành tấc đất là tấc vàng, những công chức như chúng tôi phải tích cóp nhiều năm mới mua nổi mảnh đất nhỏ như vậy, có thể nói chúng tôi thuộc tầng lớp nghèo của xã hội mặc dù chúng tôi đang khoác trên mình chiếc áo công chức... Phải chăng người có thu nhập thấp không được quyền thụ hưởng quyền tối thiểu về một chỗ ở mà lẽ ra chúng tôi đáng được hưởng? Một bộ phận dân nghèo đang bị bỏ rơi?
(Le Vinh Thinh, thinhbmc@...)
- Hiện nay, quy định tại thành phố, diện tích từ 15-30m2 không cho phép xây nhiều tầng. Hơn nữa, theo thư ông, mảnh đất này có quy hoạch không phải là đất ở; quy hoạch lại chưa thực hiện nên địa phương mới giải quyết xây dựng tạm có thời hạn và cam kết tháo dỡ khi quy hoạch thực hiện. Việc xây dựng quy mô một trệt, gác gỗ, mái tôn là do UBND quận Bình Thạnh quá “cứng” khi cấp phép. Hoàn toàn có thể cho ông đúc bêtông giả trên hệ đà thép, lót tôn thay vì bắt phải làm gác gỗ. Mà gỗ thì mắc lại co ngót nhiều.
Ông có thể cho biết cụ thể về hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại Bình Thạnh để Sở Xây dựng can thiệp trực tiếp.
Trường hợp một lô đất diện tích nhỏ, thành phố đã có chủ trương cho phép xây hợp khối, nghĩa là những căn nhỏ liền kề nhau, xin xây dựng cùng lúc để được khối nhà lớn hơn, số tầng do đó nhiều hơn và độ cứng của khối nhà cũng to hơn, ổn định hơn. Nếu ai cũng muốn xây thật cao trên diện tích thật nhỏ thì cảnh quan đô thị sẽ tiếp tục bất cập, chưa kể các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy của khu vực khó được đáp ứng.
Việc để người dân xây kiên cố rồi phải phá bỏ đi không bồi thường khi quy hoạch được thực hiện sẽ tạo nên sự tốn kém cho xã hội không cần thiết. Thời gian qua, do tốc độ phát triển đô thị nhanh và chất lượng quản lý đô thị kém, ở nhiều nơi những diện tích đất nhỏ - nhất là đất nhỏ mặt tiền đường sau khi giải tỏa mở rộng đường - không được kiểm tra, thanh tra kỹ, các hộ này đã xây cao tầng và nhà "siêu mỏng" xuất hiện, phá nát cảnh quan đô thị. Vấn đề này phải được ngăn chặn triệt để trong thời gian tới.
Tất cả những quan điểm pháp lý nêu trên hoàn toàn không phải bỏ rơi một bộ phận dân nghèo. Chúng ta luôn có sự mâu thuẫn giữa việc kiên quyết xây dựng văn minh đô thị, chỉnh trang đô thị sạch đẹp với quyền lợi của người dân trên căn nhà mình có quyền sở hữu. Việc giải quyết xây dựng tạm nhằm khắc phục một phần mâu thuẫn này.* Nhà tôi là một hộ dân ở cư xá 30-4, P.25, Q.Bình Thạnh. Căn hộ tôi ở do Công ty phát triển nhà ở TP bán năm 1985, nhà liên kết, toàn bộ đều chung. Hiện 1 căn bên trái đã tách riêng, xây lên cao tầng. Căn bên phải đang xây dựng, đang đập phá ô văng và đà cột bêtông cốt thép mà không dùng máy cắt. Do tường chung chỉ có 10cm, lại thêm chỗ ở thường xuyên ngập lụt, hiện các tường chung đều rạn nứt... nên tôi lo sợ tấm ô văng đang nằm trong nhà tôi sẽ bị sập, ảnh hưởng đến tính mạng. Tôi rất mong quý sở cho biết điều tôi lo sợ có thể xảy ra không?
Xin cho tôi hỏi thêm: Nền đất nhà tôi hiện đang bị bung gạch lên rất nhiều chỗ, nước xì hầu hết toàn bộ nền nhà (do nơi tôi ở thường xuyên ngập lụt, cao nhất lên tới 7-8 tấc). Những nơi gạch bung lên tôi đã đổ bêtông xuống lấp nhưng khi ngập, nước vẫn ào ào trào lên, làm vỡ hết các lớp ximăng.
Gia đình tôi đơn chiếc và khó khăn, tài chính rất hạn hẹp. Chiều cao nhà lại hạn chế chỉ khoảng 2m.
• Nếu tôi muốn chống trào nước lên mà không nâng nền thì phải làm sao?
• Còn nếu nâng nền chỉ được 3 tấc thì phải làm thế nào?
• Chi phí của hai phương án trên khoảng bao nhiêu? (nhà tôi ngang lọt lòng 3,8m, dài 12m, gia đình sẽ xin hỗ trợ và vay vốn).
• Gia đình tôi nên mua vật liệu xây dựng, cũng như chọn nhà thầu nơi đâu?
• Gia đình tôi có phải xin phép nâng nền không?
• Tôi nghe nói có phải máy cắt bêtông cắt lên (ví dụ ô văng hay cột đà), cắt thẳng 1 đường là đứt ra được phải không?
Xin quý sở vui lòng cho giải đáp về các vấn đề trên để gia đình hiểu biết và có hướng giải quyết tốt. Xin hỏi thêm nếu gia đình cần tư vấn thêm thì liên lạc về đâu?
Xin chân thành cảm ơn!
(minhtam.friendly@...)
- Hiện nhà bên trái đã tách riêng, xây lên cao tầng. Căn bên phải đang xây dựng, đang đập phá ô văng và đà cột bêtông cốt thép mà không dùng máy cắt. Do tường chung chỉ có 10 phân, lại thêm chỗ ở thường xuyên bị ngập lụt, hiện các tường chung đều bị rạn nứt.
Việc nhà bên cạnh xây dựng tiến hành đập phá để xây mới gây ảnh hưởng đến nhà của bạn và có nguy cơ sụp đổ. Bạn cần thông báo cho chủ đầu tư công trình đang xây dựng biết để có biện pháp khắc phục ngăn ngừa sự cố và bồi thường thiệt hại (nếu có). Trường hợp hai bên không thương lượng được đề nghị bạn liên hệ với chính quyền địa phương (UBND phường) nơi bạn cư ngụ để được can thiệp và giải quyết.
Về nguyên tắc trước khi đập phá, giải pháp đập phá phải được nhà thầu lập và chủ đầu tư duyệt. Các bên cần quay phim, chụp ảnh hiện trạng để biết và để so sánh, quy trách nhiệm khi có những hư hại mới xảy ra.
- Nền nhà bị bung gạch nhiều chỗ, nước xì hầu hết toàn bộ nền nhà (do thường xuyên bị ngập lụt 7-8 tấc). Những nơi gạch bung lên đã được đổ bêtông xuống lấp nhưng khi ngập nước vẫn chày trào lên làm vỡ các lớp ximăng, chiều cao nhà chỉ khoảng 2m. Hỏi:
+ Nếu muốn chống trào nước lên mà không cần nâng nền thì phải làm sao?
Với chiều cao nhà như thế là quá thấp và khu vực trên thường xuyên bị ngập, do đó việc nâng nền là không khả thi. Bạn cần nhờ một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để tiến hành khảo sát và đưa ra giải pháp xử lý được triệt để.
Nếu vì lý do tài chính, xin kiến nghị bạn có thể xử lý bằng cách đúc sàn bêtông cốt thép để hạn chế việc nước chảy trào lên. Tấm sàn này phải được liên kết trọn vẹn theo chu vi với hệ chịu lực có sẵn trên nền để nước ngầm có áp về sau không thể thẩm thấu theo chu vi để gây ngập nền nhà bạn trở lại.
+ Việc nâng nền không phải xin phép xây dựng.
+ Nếu gia đình bạn có điều kiện về tài chính thì nên tiến hành xây mới. Việc chọn nhà thầu như thế nào, bạn có thể xem các quy định của Nhà nước tại nghị định số 16/2005/NĐ-CP của Chính phủ, thông tư số 12/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng và hướng dẫn của Sở Xây dựng tại văn bản số 2032/HD-SXD-QLCLXD ngày 29/3/2007.
+ Máy cắt bêtông chỉ cắt thẳng một đường lên ô văng hay đà cột là đứt ra phải không?
Nếu là bêtông cốt thép, nghĩa là gồm hai loại vật liệu có tính năng cơ lý và độ cứng khác nhau (chúng chỉ làm việc do bám dính tốt và dản dài xấp xỉ nhau) nên lưỡi cắt nếu cắt được bêtông sẽ không cắt được cốt thép. Thường đập bêtông rồi cắt thép hay cắt bêtông rồi phá bêtông lộ thép mới cắt thép.
Công nghệ mới hiện nay đã có máy cắt qua cả bêtông lẫn cốt thép, nhưng là máy lớn và không phải nhà thầu nào cũng có.
* Nhà tôi đã có sổ hồng, cột đúc bêtông, tường gạch, mái tôn, gác gỗ, DT: 4,6mx13m. Hiện 1 phần nhà sau bị nứt lún, có nguy cơ sập đổ. Tôi muốn phá bỏ phần này (DT: 3,6mx4m) (phần này không có gác gỗ) để xây đúc bêtông 1 trệt, 2 lầu. Phần gác gỗ tôi muốn đúc giả (đan sắt 6 đổ bêtông sàn, lót gạch). Xin hỏi:
1. Muốn xây dựng như trên có được phép không? Nếu được thì cần những thủ tục, giấy tờ gì để xin phép? Nộp hồ sơ cho cơ quan nào? Bao lâu thì được cấp phép? Phải nộp những lệ phí nào?
2. Khi xây dựng có bắt buộc phải hợp đồng với nhà thầu có giấy phép, hay có thể mướn nhóm thợ xây dựng tự do?
3. Với công việc như trên, xây dựng xong có bắt buộc lập thủ tục hoàn công không? Hoàn công phần sửa chữa và xây dựng mới hay hoàn công toàn bộ căn nhà?
4. Phải nộp những khoản thuế nào? Ai chịu trách nhiệm nộp?
Xin cảm ơn ông.
(Nguyệt Lê Anh, le.nguyet@...)
- Nếu nhà đã có sổ hồng, diện tích 4,6x13m ông/bà chỉ được xây dựng tối đa 90% diện tích theo quy định hiện hành. Nếu vị trí nhà phù hợp quy hoạch khu dân cư, hoàn toàn ông có thể xin phép theo nội dung đã nêu tại phòng quản lý đô thị địa phương. Thời hạn tối đa để cấp phép khi đủ hồ sơ hợp lệ là 20 ngày. Lệ phí nộp không đáng kể. Nội dung hồ sơ đề nghị ông liên hệ với phòng quản lý đô thị địa phương.
Nếu diện tích sàn xây dựng các tầng nhỏ hơn 200m2 ông có thể tự thực hiện công trình của mình với nhóm thợ xây dựng tự do nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu sự cố xảy ra. Ngược lại, ông cần phải thuê đơn vị xây dựng có đăng ký kinh doanh đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện.
Hiện nay, thủ tục hoàn công rất đơn giản, chỉ cần biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư với nhà thầu. Nhà thầu phải mang hợp đồng để đóng thuế xây dựng. Chủ đầu tư vẫn có thể đóng thay nhà thầu loại thuế này. Hợp đồng thi công, chủ đầu tư có thể cung cấp toàn bộ vật tư, nhà thầu chỉ làm thuê.
Trường hợp ông xây dựng sai giấy phép xây dựng, tùy mức độ sai phạm mà nội dung sai đó được cho tồn tại hay phải phá dỡ trước khi chính quyền địa phương công nhận chủ quyền của ông đối với công trình mới. Lực lượng thanh tra xây dựng địa phương sẽ kiểm tra sự tuân thủ nội dung giấy phép xây dựng của công trình trong quá trình ông triển khai thi công.
Đối với công trình mới, về nguyên tắc ông phải đóng thuế trước bạ để được công nhận và sở hữu (ngoài thuế xây dựng đã nêu ở trên).
* Khu tái định cư 17,3ha phường Bình Khánh, quận 2 mới động thổ xây dựng (28-11-2008) có quy hoạch đất nền không? Diện tích đất nền của tôi là 162m2, xin bồi hoàn đất nền tại khu đó có được không? Theo bản tin báo quận 2 (bản tháng 7-2008) trang 15 có tin: sẽ xây dựng 12.500 căn hộ và 2.000 đất tái định cư tại phường Bình Khánh, An Phú. Vậy các nền đất tái định cư hiện đã được định hình chưa? Và được phân chia cho người dân ra sao?
(truonglocphuc@...)
- Dự án khu tái định cư 17,3ha Thủ Thiêm được triển khai thực hiện từ năm 2002 để bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án đại lộ đông tây. Trong khu tái định cư này có quy hoạch đất nền và đã được bố trí hết cho các hộ dân. Riêng phần quy hoạch xây dựng chung cư đã được thành phố điều chỉnh xây dựng chung cư cao tầng với quy mô 1.844 căn hộ cao cấp, dự án vừa được khởi công để bố trí tái định cư cho dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm (trong chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư cho dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm).
- Về nền đất để bố trí cho các hộ thuộc dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố đã chuẩn bị quỹ nền tại khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi và khu 50ha Cát Lái (tổng cộng khoảng 2.000 nền), quận 2 đang tổ chức cho các hộ bốc thăm vào đầu tháng 12-2008.
Ngoài ra thành phố còn chuẩn bị thêm 2.000 nền đất tại khu 90ha Nam Rạch Chiếc, dự án này đã san lấp nền và đang trong quá trình lập quy hoạch 1/500, do Công ty Nam Rạch Chiếc làm chủ đầu tư (là đơn vị xây dựng 1.844 căn hộ tại khu 17,3ha Thủ Thiêm đã nêu ở trên). Dự kiến đầu năm 2010 sẽ đưa 2.000 nền đất này vào bố trí tái định cư.
- Việc bố trí tái định cư cho ông sẽ được Ủy ban nhân dân quận 2 thực hiện theo phương án bồi thường của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.
* Tôi tên là Trương Kim Phượng, chủ hộ C17/6 đường Lương Định Của, khu phố 1, phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM. Xin hỏi khi hóa giá nhà năm 1997, khu phố 1 dự kiến đường nội bộ 12m nên trong giấy chủ quyền sử dụng đất ở của tôi có ghi phần diện tích lộ giới dự kiến sẽ được bồi hoàn bằng giá vàng khi giải tỏa làm đường (42m).
Đến nay đường đó chưa làm và sẽ không làm vì khu phố 1 bị giải tỏa trắng do thuộc dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ban dự án phường Bình Khánh tính diện tích đất bồi thường cho hộ tôi lại khấu trừ phần diện tích lộ giới của đường nội bộ đó. Như vậy là đúng hay sai? Có thiệt thòi quá cho người dân bị giải tỏa?
(truongloc-phuc@...)
- Về nguyên tắc đối với phần diện tích đất nằm trong lộ giới mà Nhà nước đã tiến hành hóa giá cho bà, khi có giải tỏa thì sẽ hoàn trả phần chi phí mà bà đã đóng. Hiện nay quận 2 cũng đang kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép bồi thường phần đất nằm trong lộ giới dự kiến để tăng thêm mức hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng của dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Chúng tôi xin ghi nhận câu hỏi của bà và sẽ chuyển về cho Ủy ban nhân dân quận 2 để trả lời trực tiếp để bà được rõ.
* Tôi dự định xây nhà nhưng không có nhiều thời gian trực tiếp xuống công trình xây dựng, xin tư vấn cho tôi cách quản lý nguyên vật liệu và chất lượng công trình. Cho tôi địa chỉ một số công ty thiết kế xây dựng uy tín hiện nay ở TP.HCM.
(nguyễn đức linh, duclinh@...)
- Khi không đủ điều kiện để giám sát quá trình xây dựng, tốt nhất nên áp dụng hình thức giao khoán cả thi công và cung cấp vật tư cho nhà thầu. Nhưng phải đặt các quy định trong hợp đồng về chất lượng vật tư như chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ, nhất là các vật liệu chính như thép, ximăng, gạch xây, tấm lợp, vật liệu ốp lát, vật tư điện nước; còn các vật tư hoàn thiện như công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, chủ nhà nên tự mua.
Ngoài ra, cần cử người có năng lực chuyên môn để kiểm tra các giai đoạn quan trọng như thi công móng, trước khi đổ bêtông sàn.
Hiện nay trên địa bàn TP.HCM có khoảng 700 đơn vị thiết kế đã đăng ký kinh doanh, ông có thể vào website của Sở Kế hoạch - đầu tư để tìm hiểu, tự liên hệ. Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước, không thể giới thiệu trực tiếp các đơn vị.
* Nhà DT 4mx6m đang có 1 tấm, nay muốn đổ thêm 1 tấm nữa được không (hiện trạng móng đơn sâu 1m, ngang 1m, sắt 14)? Xin cảm ơn.
(nguyen tan, 49 tuổi, nhattan-nguyen18@...)
- Muốn nâng tầng cho nhà hiện hữu phải đánh giá kết cấu nhà (móng, cột, đà) và nền đất có phù hợp hay không, nếu không thì cần gia cố thêm như thế nào. Bạn cần thuê cá nhân hay tổ chức có năng lực chuyên môn kiểm tra, đánh giá, từ đó mới có thể quyết định việc nâng tầng.
Cần cung cấp hồ sơ thiết kế cũ của căn nhà để đánh giá. Nếu không có hồ sơ thiết kế cũ, phải khảo sát hiện trạng kết cấu, nền đất trước khi quyết định.
Đơn vị tư vấn phải đủ năng lực, kinh nghiệm và phải chịu trách nhiệm về kết quả khảo sát hay tính toán của mình. Do đó, quy định hiện nay bắt buộc tư vấn phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
* Tôi đang chuẩn bị xây nhà và có thắc mắc xin được hỏi: diện tích xây dựng 60m2 và dự định làm nhà kiểu biệt thự 1 trệt, 1 lầu. Vậy tôi nên chọn loại ngói nào để đảm bảo và tiết kiệm chi phí? Giá thành cho việc sử dụng mái ngói so với đổ bêtông chênh lệch bao nhiêu? Tổng chi phí dự kiến cho cả căn nhà khoảng bao nhiêu?
(Hoang Thi Thu Hien, hienhtt@...)
- Hiện nay có rất nhiều loại ngói: bằng đất sét nung, gốm sứ, xi măng, tôn giả ngói… với giá cả khác nhau.
Tôn giả ngói cũng giống như tôn: thi công nhanh, rẻ, ồn, tuổi thọ thấp.
Các loại mái ngói nặng khác, nếu vĩnh cửu thì nên đổ mái dốc bêtông cốt thép và dán ngói lên trên. Nếu rẻ hơn thì gác kèo và làm các cây mè để gác ngói trực tiếp (hiện không làm rui dạng cổ điển vì tốn kém). Mè hiện nay là các thép hộp 30x30mm rất tiện dụng.
Nhiều trường hợp mái ngói phải đóng trần nên lại tốn chi phí làm trần. Ngoài ra, tùy theo khẩu độ của kèo đỡ mái, có thể phải kèm kèo phụ, kèo gốc, chi phí cao hơn. Do đó, không thể khẳng định sự chênh lệch giữa các loại máy như ý ông muốn.
* Đất ở TP.HCM ở đâu có độ cứng cao nhất? Mạch nước ngầm có đảm bảo xây căn hộ 50 tầng không?
(huynh tien trung, 22 tuổi, boy_love_2709)
- Địa chất khu vực TP.HCM phức tạp, trong đó nền đất yếu tập trung ở các quận 4, 6, 7, 8, Bình Thạnh, Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè, Cần Giờ; ngoài ra nền đất yếu còn xuất hiện cục bộ ở một số quận khác. Nền đất có tính chất cơ lý tốt thường xuất hiện ở các quận 1, 3, 5, Củ Chi.
Với kỹ thuật xây dựng hiện nay, hoàn toàn có thể xây dựng công trình cao tầng ở các khu vực nền đất yếu, mực nước ngầm cao với điều kiện có thiết kế nền móng phù hợp, có phương án thi công hợp lý.
Đối với các khu vực có mực nước ngầm cao, nếu công trình có tầng hầm, phải đặc biệt chú ý việc xử lý ngăn nước cho vách hầm trong quá trình thi công lẫn công trình, để vừa đảm bảo an toàn cho chính công trình và các công trình lân cận, tránh hiện tượng nước ngầm cuốn theo đất cát vào tầng hầm làm sụt lún nền các công trình lân cận, có thể gây sập đổ.
Các công trình đã gây ra sự cố của tầng hầm trong thời gian qua chủ yếu là do biện pháp thi công, chất lượng thi công; không phải vì quy mô công trình thế đất kham không nổi. Ở biện pháp thi công có vấn đề chống vách, chống sạt đất nền của hố đào và giải pháp hợp lý, an toàn khi hạ mực nước ngầm. Về chất lượng thi công phải đảm bảo bêtông đặc kín, đủ điều kiện cường độ.
Sự cố xảy ra còn do sự không khảo sát nền móng các công trình lân cận, công trình lân cận không có hồ sơ lưu và do sự chủ quan của nhà thầu.
* Cho hỏi tôi định xây nhà một trệt hai lầu, khu vực đất mềm thì giá xây thô khoảng bao nhiêu một mét là hợp lý?
- Khu vực đất mềm thì chiều dày đất mềm khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá thành. Phương án cọc sử dụng để thiết kế móng nếu không hợp lý cũng làm giá thành cao hơn.
Với quy mô một trệt hai lầu, đất yếu dày trên 6m, kinh tế nhất hiện nay là ép cọc bêtông cốt thép 20x20cm hay khoan cọc nhồi đường kính nhỏ D250 hay D300mm.
Những trường hợp như vậy, nếu nhà mặt tiền phần xây thô kể cả tường bao che và vách ngăn không quá 2,8 triệu đồng/m2. Trường hợp nhà trong hẻm, vật liệu mua lẻ tẻ, đong đếm cát đá không đủ, giá thành có thể thêm 10-15%.
* Tôi chuẩn bị xây căn nhà 3,5 tấm, DT trệt (5.6x12)m. Đã xin phép xây dựng nhưng dịch vụ lại vẽ bố trí các phòng không đúng như ý định của tôi (do không có thời gian nên tôi đã ký đại cho xong qua 2 lần chỉnh sửa). Nay tôi định xây dựng và bố trí lại các phòng theo ý thích của tôi thì nên làm thế nào (là hợp lý nhất). Các khó khăn vướng mắc có thể sẽ xảy ra khi tôi xây căn nhà này (theo quy định hiện hành của Sở Xây dựng TP.HCM)? Xin cảm ơn!
(ducphongvl2010@...)
- Ông đã có giấy phép xây dựng nhưng nội dung các mặt bằng không phù hợp với yêu cầu sử dụng thì về nguyên tắc trước khi thực hiện thi công sửa đổi, ông phải xin điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng.
Nếu nội dung sửa đổi không làm tăng diện tích sàn xây dựng, quy mô xây dựng của giấy phép thì theo sự đồng thuận mới nhất của Bộ Xây dựng, ông không cần phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp ngược lại thì phải làm thủ tục điều chỉnh để không vi phạm quy định hiện hành và dễ cho việc xác lập chủ quyền trên căn nhà mới về sau.
Nội dung này ông cần đọc kỹ và xem xét để thực hiện đúng pháp luật.
* Khi xây nhà, việc thiết kế, chọn nhà thầu, mua vật liệu xây dựng... cần được tính toán như thế nào để hạn chế sự cố? Và cần phải hợp đồng với nhà thầu như thế nào để tránh hậu quả: nền bị lún, tường bị nứt và trần bị thấm dột, đồng thời ngăn ngừa việc gây tác hại đến nhà kế cận? Xin cảm ơn.
(vonguyen855@...)
- Khi xây dựng công trình, để hạn chế các rủi ro và sự cố xảy ra quá trình thi công cho chính công trình và các công trình lân cận thì chủ đầu tư cần phải lựa chọn nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm theo quy định Nhà nước. Việc quy định năng lực của các nhà thầu khi tham gia xây dựng được quy định tại nghị định 16/2005/NĐ-CP của Chính phủ, thông tư số 12/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng, quyết định số 10/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng. Việc này Sở Xây dựng đã có hướng dẫn tại văn bản số 2032/HD-SXD-QLCLXD ngày 29-3-2007.
Các nhà thầu tham gia sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư nếu trong quá trình xây dựng gây ra sự cố công trình. Nhà thầu có trách nhiệm lập biện pháp thi công an toàn và đảm bảo chất lượng để chủ đầu tư duyệt trước khi thi công.
Bộ Xây dựng đã có công bố hợp đồng mẫu cho thi công xây dựng. Ông có thể liên hệ địa chỉ: www.moc.gov.vn để rõ thông tin, hay liên hệ phòng quản lý chất lượng của Sở Xây dựng để được hướng dẫn.
* Một cọc dài 20m đưa vào lòng đất bằng phương pháp đóng từ chiều hôm trước song sau một đêm cọc trồi lên 0,5m so với lúc hạ cọc. Xin cho biết lý do tại sao (đây là sự cố có thật ở công trình Mỹ Xuân, Vũng Tàu)?
(bùi tất vũ, 26 tuổi, tatvu2003@...)
- Cọc trồi lên ngay lập tức thường là gặp vật cản đàn hồi ở mũi cọc. Trường hợp này cần lực ép cao hơn để xuyên qua vật cản này.
- Cọc trồi lên sau một thời gian đã hạ thường là do ma sát dương trên đất tốt không lường trước được.
- Cần phải xem xét kỹ hồ sơ khảo sát địa chất. Nếu cần phải khảo sát bổ sung. Câu hỏi quá ngắn nên không biết sự việc này là đại trà hay chỉ ở cục bộ một vài cọc.
Tốt nhất chủ đầu tư nên mời tư vấn thiết kế. Nếu tư vấn này không đủ năng lực giải quyết, phải mời tư vấn chuyên môn cao hơn đến tại hiện trường để xem xét.
* Tôi muốn xây nhà với diện tích 3mx10m gồm 1 tầng trệt và 2 tầng lầu với số tiền 400 triệu đồng. Như vậy có đủ không? Nên ký hợp đồng trọn gói hay chỉ thuê nhân công? Chi phí thiết kế ngôi nhà là bao nhiêu tiền, xin giấy phép xây dựng trong bao lâu (P.7, Q.Tân Bình, TP.HCM) và giấy phép có thời hạn bao lâu? Trong bản vẽ thiết kế có thể thấy được phần kết cấu của móng căn nhà không (điện, nước, hầm cầu... )? Bản vẽ thiết kế với bản vẽ kết cấu là một hay khác nhau? Xin cảm ơn. (Lê Trọng Phú, 35 tuổi, phu1973@...)
- Chi phí xây nhà tùy thuộc thiết kế như nền móng, kết cấu, hoàn thiện, chất lượng vật liệu sử dụng... Đối với nhà phố thông thường, vật tư hoàn thiện trung bình, giá thành xây dựng khoảng 2,5-2,8 triệu đồng/m2 sàn (tính cả sàn tầng trệt).
Nếu có điều kiện trông coi, chủ nhà nên tự mua vật tư. Trường hợp không có điều kiện có thể khoán trọn gói nhưng phải quy định rõ trong hợp đồng về chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ vật tư sử dụng và cần thuê cá nhân hoặc tổ chức có năng lực chuyên môn giám sát thi công nhà.
Chi phí thiết kế nhà hiện nay khoảng từ 3-4% giá thành xây dựng. Thời gian được cấp phép xây dựng sau khi nộp đủ hồ sơ theo quy định là 20 ngày làm việc.
Bản vẽ thiết kế là chỉ chung các bản vẽ thiết kế công trình, trong đó có bản vẽ thiết kế móng. Bản vẽ thiết kế móng phải thể hiện đầy đủ kết cấu móng nhà để có thể thi công. Nội dung chi tiết của bản vẽ thiết kế để xin phép xây dựng, ông có thể liên hệ với Phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình (công bố công khai).
Nếu quy mô một trệt hai lầu, hầu hết đất khu vực quận Tân Bình là đất tốt thì phương án móng có thể không dùng cọc, và do đó với 400 triệu đồng ông hoàn toàn có thể làm chủ một căn hộ hoàn chỉnh, chất lượng tốt.
* Cho hỏi cách đây 8 năm tôi có xin phép xây dựng và đã được cấp phép xây dựng đúc 3 tấm nhưng vì năm đó tôi không đủ tiền nên đúc có 2 tấm. Nay tôi có nhu cầu xây đúc thêm 1 tấm thì có cần xin đổi lại giấy phép không? Thành thật cảm ơn. (lâm thị thảo, 40 tuổi, matcuu@...)
- Trường hợp của chị phải xin lại giấy phép xây dựng mới. Đề nghị chị liên hệ với cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi chị dự tính xây nhà để được hướng dẫn cụ thể.
* Tôi muốn xây nhà, muốn tìm người thiết kế và kiến trúc sư có kinh nghiệm thì có thể liên hệ ở đâu? (phan duy hoan, 42 tuoi tuổi, vanganhthaiha@...)
- Hiện nay trên địa bàn TP.HCM có khoảng 700 đơn vị thiết kế đã đăng ký kinh doanh, ông/bà có thể vào website của Sở Kế hoạch - đầu tư để tìm hiểu, tự liên hệ. Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước, không thể giới thiệu trực tiếp các đơn vị.
* Làm sao tô được tường nhà bên ngoài khi nhà sát bên không cho đứng trên phần đất của họ. Thương lượng với họ cũng không được. Chúng tôi phải làm thế nào? (Huynh Van Tri, 1964 tuổi, bay tri@...)
- Việc này ông phải nhờ chính quyền địa phương giải quyết.
Ở TP cũng rất nhiều trường hợp tương tự đã xảy ra, thường là do đôi bên đã xích mích nhau và mâu thuẫn không tự dàn xếp được.
Nếu xây sau, tường mới sát cạnh tường cũ thì có muốn cũng không thể thao tác để tô được. Vấn đề là ở đỉnh tiếp giáp giữa tường mới, cũ phải có gờ chận nước hợp lý để đảm bảo nước mưa từ mảng tường của nhà cao hơn không rơi vào khe hở giữa hai tường và làm tường xây sau, do không tô được, bị thấm theo thời gian.
Xin nhìn nhận rằng những quy định để xử lý cho những trường hợp phức tạp này hiện nay chưa có. Lãnh đạo sở đang chỉ đạo phòng quản lý chất lượng nghiên cứu các trường hợp phức tạp khác để thống kê và đề xuất các biện pháp xử lý, nhằm tránh những mâu thuẫn cá nhân ảnh hưởng đến giá trị tài sản của từng phía.
* Nhà tôi mới xây được 4 tháng có tình trạng vết nứt chân chim trên tường và sàn lầu. Cho tôi hỏi có sao không? (Trung, 45 tuổi, nguyentrung652006@...)
- Nội dung này đã được trả lời ở các câu hỏi bên trên, xin bạn đọc hãy tham khảo để áp dụng cho trường hợp của mình.
* Tôi đang chuẩn bị xây căn nhà 2 tấm, đây là lần đầu tiên xây nhà nên không có kinh nghiệm trong việc lựa chọn nhà thầu xây dựng và vật liệu xây dựng. Tôi có một số câu hỏi mong được giải đáp như sau: 1. Khi chọn nhà thầu xây dựng phải chú trọng đến yếu tố gì? Trong hợp đồng xây dựng cần phải đưa ra những điều kiện gì? Giá nhân công xây dựng thời điểm nay tại TP.HCM khoảng bao nhiêu? 2. Nên chọn mua những loại vật liệu nào để vừa an toàn lại vừa tiết kiệm? Xin chân thành cảm ơn.
(Bùi Đức Giang, 33 tuổi, ducgiang76@...)
- Khi chọn nhà thầu xây dựng, cần chọn nhà thầu có đăng ký kinh doanh thi công xây dựng, có kinh nghiệm, người trực tiếp quản lý thi công phải có năng lực chuyên môn về xây dựng (kỹ sư xây dựng).
Trong hợp đồng xây dựng cần quy định rõ hình thức giao thầu (khoán gọn hay chỉ giao thi công), thời gian hoàn thành, các giai đoạn phải báo chủ nhà cử người có chuyên môn kiểm tra trước khi thi công tiếp (như trước khi đổ bêtông móng, sàn). Trường hợp khoán gọn cần quy định rõ chủng loại, nhãn hiệu, xuất xứ vật tư sử dụng, nhất là các vật tư chính như ximăng, thép, gạch xây, vật liệu lợp mái, vật liệu ốp lát, vật tư điện nước; riêng các vật tư hoàn thiện như đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, công tắc, ổ cắm điện, khóa cửa chủ nhà nên tự mua để đúng ý và đảm bảo.
Nên chọn mua những loại vật liệu có thương hiệu, uy tín trên thị trường, không nên mua các loại vật tư trôi nổi, không rõ xuất xứ, ngoài ra cần tham khảo thêm kinh nghiệm của những người đã xây nhà để chọn loại vật tư phù hợp.
Giá nhân công hiện nay khoảng 450.000-550.000 đồng/m2 sàn xây dựng tùy theo chất lượng, yêu cầu hoàn thiện.
* Nhà tôi xây cách nay đã 4 năm gồm 1 trệt, 1 lầu, mái lợp ngói. Cách nay 1 năm sàn tầng 1 bị nứt một đường ngang giữa sàn cả mặt trên và dưới sàn. Xin hỏi cách xử lý ra sao? (Nguyễn Thái Bình, 43 tuổi, ntthaibinh@...)
- Việc nhà bạn xây đã 4 năm, đến nay sàn nhà bị nứt một đường ngang giữa mặt sàn cả mặt trên và dưới. Việc này bạn cần theo dõi vết nứt hiện nay có tiếp tục phát triển hay không và nhờ một tổ chức hoặc cá nhân có kinh nghiệm để họ khảo sát và có biện pháp xử lý công trình được an toàn và triệt để.
Theo quan điểm sơ bộ của chúng tôi, có thể có những nguyên nhân sau:
- Cốt thép đã không đủ để chịu lực hay vị trí của chúng đã đặt không đúng vị trí trong sàn.
- Sàn có thể đã bị chất tải trọng quá nặng trong quá trình sử dụng hay bị va chạm mạnh.
- Một số móng lân cận đã bị lún.
Do đó cần phải khảo sát kỹ để xác định nguyên nhân và đề ra giải pháp khắc phục triệt để.
* Tôi đang dự định sẽ xây lại nhà mình dưới dạng kiên cố 3 lầu. Nhưng hộ kế cận nhà tôi bị lún nghiêng về phía nhà tôi (do trước kia hộ này lắp mương cống thoát nước của khu vực để xây nhà, chỉ chừa khoảng 6 tấc mương làm đường nước thoát chung cho cả xóm, phía trên đường thoát nước này). Họ xây một lan can đưa ra sát nhà tôi và cách nhà tôi 2 tấc, sau thời gian sử dụng căn nhà này đã bị nghiêng lún và phần lan can trên không của mương thoát nước đã cọ sát tường nhà tôi).
Nếu trường hợp tôi tháo dỡ nhà để xây dựng lại, dù đóng nền bằng cọc khoan nhồi, nhưng nếu do nhà kế bên bị sập hoặc bị nghiêng nhiều hơn thì tôi có trách nhiệm bồi thường cho họ không? Tôi phải tiến hành các bước ra sao về xây dựng để bảo đảm cho nhà liền kế này? Nếu muốn tránh những phiền phức có thể xảy ra thì về mặt pháp lý tôi phải tiến hành ra sao để tự bảo vệ mình?
(Truong Sau, 54 tuổi, sau.truong@...)
- Trước khi xây dựng nhà, bạn cần thuê cá nhân hay tổ chức đủ năng lực chuyên môn và đề nghị nhà lân cận cho khảo sát hiện trạng, đánh giá tình trạng nghiêng của căn nhà (kết cấu móng của căn nhà, nguyên nhân nghiêng, tiên liệu khả năng nghiêng tiếp khi bạn thi công nhà của mình).
Căn cứ kết quả khảo sát, đơn vị tư vấn sẽ đề xuất phương án thi công nhà bạn để phòng ngừa sự cố cho nhà bên cạnh, trong đó có cả phương án tháo dỡ nhà cũ để không làm ảnh hưởng nhà kề bên. Nếu cần cũng phải thỏa thuận để thực hiện gia cố nhà kế bên trước khi tháo dỡ, xây dựng nhà mình để đảm bảo an toàn. Việc khảo sát trên cũng là căn cứ để tính bồi thường trong trường hợp xây dựng nhà bạn làm nhà kế bên bị ảnh hưởng (xác định các hư hỏng do mình gây ra và các hư hỏng sẵn có).
Trường hợp chủ nhà kề bên không hợp tác (từ chối cho khảo sát, gia cố), bạn có thể báo cho chính quyền địa phương để có biện pháp giải quyết.
Các hư hại của căn hộ lân cận đã xảy ra trước khi bạn thi công nhà mới mà nội dung hư hại đã được lập biên bản như đã nêu thì bạn không có trách nhiệm bồi thường. Biên bản cần được nhà lân cận và chính quyền địa phương cùng xác nhận với bạn.
Muốn vậy, đơn vị tư vấn được chọn tiến hành khảo sát cần phải có sự đồng thuận chọn giữa bạn và chủ hộ lân cận về nội dung công việc phải làm… để kết luận của họ các bên không tranh cãi. Chi phí cho tư vấn hai bên tự trao đổi để chi trả.
* Tôi xây nhà cấp 4 có phải xin giấy phép không? Ở địa phương khi tôi đi xin giấy phép thì phòng quản lý đô thị bảo nhà cấp 4 không phải xin giấy phép. Khi nhà tôi xây thì bị phường vào lập biên bản vi phạm vì không có giấy phép xây dựng. Như vậy tôi phải làm gì? (Kim, 30 tuổi, tranvukim@...)
- Do bạn không ghi rõ công trình muốn xây dựng ở nơi nào trên địa bàn thành phố nên không thể trả lời cụ thể cho bạn được.
Theo quy định của pháp luật, khi xây dựng mới công trình thì phải xin phép xây dựng. Bạn nên liên hệ với UBND quận huyện hoặc phòng quản lý đô thi nơi bạn có công trình muốn xây dựng để được hướng dẫn cụ thể.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét